التنفيذ العيني
التنفيذ على العقار الجزء الاول
إجراءات حجز العقار و أثاره
بقلم الأستاذ/ حمدي صبحي - المحامي بالنقض
يمر التنفيذ على العقار بمرحلتين هما:
- الحجز على العقار.
- بيع العقار.
لا يجوز اتباع طريق حجز العقار إلا إذا كان المال المراد حجزه عقارا سواء كان عقارا بطبيعته (وهو كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف) أو عقارا بالتخصيص (وهوالمنقول المخصص لخدمة العقار لصيق الصلة به)
 |
| أ/ حمدي صبحي |
أولا: إجراءات حجز العقار و أثاره
يقوم الدائن (المختص بتوقيع الحجز والمباشر له) بالحجز على عقار مملوك للمدين وقد يحجز عقار مملوك لشخص أخر غير المدين كالحجز على عقار الحائز والكفيل العيني.
و تختلف إجراءات حجز عقار المدين عن إجراءات حجز عقار غير مملوك للمدين على النحو التالي:
يقوم الدائن (المختص بتوقيع الحجز والمباشر له) بالحجز على عقار مملوك للمدين وقد يحجز عقار مملوك لشخص أخر غير المدين كالحجز على عقار الحائز والكفيل العيني. وتختلف إجراءات حجز عقار المدين عن إجراءات حجز عقار غير مملوك للمدين على النحو التالي:
أ- إجراءات حجز عقار المدين
يححز العقار بإجرائين مركبين وهما:
- تنبيه نزع الملكية يعلن للمدين .
- تسجيل هذا التنبيه.
اولا: تنبيه نزع الملكية
المادة 401 يبدا التنفيذ باعلان التنبيه بنزع ملكية العقار الى المدين لشخصه او لموطنه مشتملا على البيانات الاتية :
1- بيان نوع السند التنفيذي وتاريخه ومقدار الدين المطلوب الوفاء به وتاريخ اعلان السند.
2- اعذار المدين بانه اذا لم يدفع يسجل التبيه وبياع عليه العقار جبرا.
3- وصف العقار مع بيان موقعه ومساحته وحدوده وارقام القطع واسماء الاحواض وارقامها التي يقع فيها وغير ذلك مما يفيد في تعيينه وذلك بالتطبيق لقانون الشهر العقاري.
وللدائن ان يستصدر بعريضة امر بالترخيص للمحضر بدخول العقار للحصول على البيانات اللازمة لوصف العقار ومشتملاته
وله ان يستصحب من يعاونه في ذلك ولا يجوز التظلم من هذا الامر .
4- تعيين موطن مختار للدائن المباشر للاجراءات في البلدة التي بها مقر محكمة التنفيذ .
واذا لم تشتمل ورقة التنبيه على البيانين 1 ، 3 من هذه المادة كانت باطلة .
فاذا كان التنفيذ على عقار مرهون من غير المدين اعلن التنبيه الى الراهن بعد تكليف المدين بالوفاء وفقا للمادة 281.
 |
| محامين الإسكندرية ⚖️ Alexlawyers |
هو عبارة عن ورقة من أوراق المحضرين (اعلان يكلف به الدائن مدينه بالوفاء بالدين موضوع التنفيذ ويعذره باستمرار التنفيذ على عقاره حتى البيع ان لم يقم بالوفاء بالدين) تشتمل على بيانات معينة بالإضافة إلى البيانات العامة التي يجب أن تتضمنها أوراق المحضرين، كما يجب إعلانه للمدين.
ويتعين توافر شروط في بيانات التنبيه وهي - نوع السند التنفيذي الذي يتم التنفيذ بمقتضاه (الأحكام والأوامر والمحررات الموثقة ومحاضر الصلح) وتاريخ صدوره ومقدار الدين المطلوب الوفاء به وتاريخ إعلان المدين بالصورة التنفيذية بالسند التنفيذي ولا يغني عن ذكر هذا البيان سبق إعلان المدين بها.
وصف العقار الذي يريد الدائن حجزه وصفا دقيقاً فإذا كان العقار المطلوب حجزه أرضا زراعية فيجب أن يبين مساحتها وحدودها والحوض ورقم القطعة وإذا كان العقار المطلوب حجزه أرضا مبنيه فيذكر بالإضافة إلى ما سبق البناء المشيد عليها وأوصافه ومكوناته، وإذا لم يتم ذكر البناء فإن الحجز يعتبر وقع على الأرض فقط لأن البناء في هذه الحالة لا يعتبر من ملحقات العقار حتى يعتبر محجوزا بحجز العقار.
تعيين موطن مختار للدائن الحاجز في البلدة التي يوجد بها مقر محكمة التنفيذ المختصة، فإذا تعددت العقارات المطلوب حجزها فللدائن أن يختار موطن مختار واحد في أي موقع من هذه المواقع وتصبح محكمة التنفيذ الذي يوجد بدائرتها هذا الموقع هي المختصة بالإشراف على التنفيذ ومنازعاته.
إعذار المدين بأن عقاره سيباع جبراً عنه إذا لم يقم بالوفاء بالدين. وتكون ورقة التنبيه باطلة اذا لم تشتمل على البيان 1 , 3 وترتب على ذلك عدم تحقق الغاية من الشكل أو البيان المطلوب فإن ذلك يؤدى إلى بطلان التنبيه. أما إذا تحققت الغاية من البيان رغم تخلفه فإن التنبيه يبقى صحيحاً.
و المادة أوجبت على معاون التنفيذ أن يقوم بإعلان تنبيه نزع الملكية للمدين لشخصه أو في موطنه ولا يجوز ان يعلن في موطن مختار اخر ولا يترتب البطلان على عدم بيان الموطن المختار ويكون الجزاء اعلان الدائن في قلم الكتاب ، وإعلان المدين بتنبيه نزع الملكية لا يجعل العقار محجوزا حيث أن حجز العقار لا يتم الا بعد تسجيل التنبيه. بيد أن التنبيه يعتبر إجراء من إجراءات التنفيذ لأنه يتضمن تحديداً للعقار المطلوب حجزه.
و يترتب على إعلان المدين بتنبيه نزع الملكية انقطاع تقادم الحق الساري لمصلحة المدين.
ولا يجدي علم المدين بتاريخ اعلان السند التنفيذي بطريق اخر ويجب ان يشتمل على بيانات المحضرين عملا بالمادة 9 والا كان باطلا - ولا يترتب البطلان اذا لم يتضمن التنبيه الاعذار اذ تتحقق الغاية منه من مجرد اعلان التنبيه.
و يظل التنبيه منتجا لاثاره على كل العقار طالما بقيت ذمة المدين مشغولة بجزء من الدين وانما يكون للمدين طلب اقتصاره على جزء من العقار يكفي لوفاء المطلوب.
و عند تعدد المدينين لابد من اعلام كل منهم وعدم اعلان اي من المدينين اعتباره من الغير ويحق له الطعن في الاجراءات بما فيها حكم مرسى المزاد بطريق الدعوى الاصلية - واذا قضي ببطلان التكليف اعتبر كان لم يكن وزالت كل ىثاره ومنها قطع التقادم - ولا يجوزز حجز المنقول المعتبر عقارا بالتخصيص منفردا - كما ان الثمار تعتبر محجوزة مع الارض الزراعية - ويجوز حجز حصة على الشيوع. ولا يجوز الحجز على حق الاستعمال والسكنى والارتفاق والحقوق العينية التبعية.
و استقرت احكام النقض على:
اعلان الحكم أو السند الواجب التنفيذ للمدين والتنبيه عليه بالوفاء وان كان من الاجراءات التى رتب القانون على اغفالها البطلان الا أن هذا البطلان لا يتعلق بالنظام العام ، اذ هو قد شرع لمصلحة المدين وحده فلا يقبل من غيره التمسك به.
فاذا كان الثابت من الحكم المطعون فيه أن هذا الاعتراض لم يبد الا من الطاعن وحده وهو الحائز وهو غير المدين ، فان النتيجة التي انتهى اليها الحكم برفض هذا الاعتراض تكون صحيحة في القانون.
( الطعن رقم 275 لسنة 25 ق جلسة 1959/11/19 س 10 ص 688 )
متي كانت ورقة تنبيه نزع الملكية قد خلت من بيان تاريخ اعلان السند التنفيذي ولم يكن السند قد أعلن مع اعلان التنبيه فان تلك الورقة تكون باطلة م 25 و610 مرافعات ولا محل للبحث عن غرض المشرع من تضمين ورقة التنبيه هذا البيان ما دام القانون قد نص علي وجوبه ورتب البطلان جزاء علي اغفاله .
( الطعن رقم 160 لسنة 28 ق جلسة 1963/5/30 س 14 ص 759 )
( الطعن رقم 322 لسنة 26 ق جلسة 1962/4/12 س 13 ص 451 )
الدفع ببطلان اجراءات التنفيذ تأسيسا علي أن اعلان السند التنفيذي وتنبيه نزع الملكية للمدين وان كان من الاجراءات التي رتب القانون علي اغفالها البطلان الا أن هذا البطلان . لا يتعلق بالنظام العام اذ هو شرع لمصلحة المدين وحده ولا يقبل من غيره التمسك به .
( الطعن رقم 13 لسنة 43 ق جلسة 1978/1/1 ص 121)
انه وان أوجب المشرع في المواد 2/610 و 3/630 و 2/653 من قانون المرافعات السابق بيان العقار الذي يجري عليه التنفيذ ومساحته في تنبيه نزع الملكية وقائمة شروط البيع والاعلان عن البيع ، ورتب علي اغفال هذا 610 البيان بطلان اجراءات التنفيذ ، وذلك بالفقرة الأخيرة من المادة وبالمواد 634 و 658 و 681 من القانون المتقدم الذكر ، الا أن هذا البطلان لا يتحقق اذا كانت البيانات الأخري المتعلقة بالعقار والواردة في هذه الأوراق تكشف عن حقيقته ، وينتفي بها التشكيك فيه واذ كان يبين من الحكم المطعون فيه أنه عرض للخطأ في مساحة العقار موضوع البيع والذي يثيره الطاعن المدين بسبب النعي ، وانتهي الي أن البيانات الأخري مما تكشف عن حقيقة العقار ، وتنفي أي شك فيه وتدحض ما يثيره الطاعن بشأن الخطأ الذي تضمنته نشرة البيع .
و كان هذا الذي قرره الحكم صحيحا في القانون ويكفي لحمل قضائه فإن النعي عليه بمخالفة القانون يكون علي غير أساس .
( الطعن رقم 299 لسنة 36 ق جلسة 1971/3/9 ص 254)
إن المادة 610 من قانون المرافعات وان أوجبت إعلان المدين بتنبيه نزع الملكية لشخصه أو في موطنه ورتبت البطلان علي مخالفة ذلك إلا أن هذا البطلان غير متعلق بالنظام العام إذ هو قد شرع لمصلحة المدين وإذا كان الثابت أن ورثة المدين لم يتمسكوا بهذا البطلان فليس للحائز حق التحدث عنه .
( الطعن رقم 275 لسنة 25 ق جلسة 1959/11/19 س 10 ص688 )
( الطعن رقم 499 لسنة 35 ق جلسة 1970/2/26 س 21 ص 323)
المستفاد من نص المادة 91 من القانون رقم 14 لسنة 1939 والمادة 10 من الأمر العالي الصادر في 25 مارس سنة 1880 أن التنفيذ الاداري علي العقار يبدأ باعلان يوجهه مندوب الجهة الحاجزة إلي المدين صاحب العقار في شخص واضع اليد عليه مهما كانت صفته ، يتضمن تنبيها أداء الدين المنفذ به وانذارا بحجز العقار في حالة عدم الأداء وإذا تعدد المدينون ملاك العقار المراد التنفيذ عليه وجب اعلان التنبيه بالدفع وانذار الحجز إلي كل واحد منهم .
ولئن كانت المادة 10 من الأمر العالي سالفة الذكر لم تنص علي البطلان جزاء علي مخالفة هذا الاجراء ، إلا أنه يعتبر من الاجراءات الجوهرية التي يترتب البطلان علي مخالفتها وهو بطلان مقرر لمصلحة المدين الذي لم يعلن أو لم يصح اعلانه بهذا التنبيه ، فيجوز له ولورثته ولمن يمثله أن يتمسك بهذا البطلان .
( الطعن رقم 15 لسنة 35 ق جلسة 1969/2/20 ص357 )
أوجبت المادة 610 من قانون المرافعات اشتمال ورقة التنبيه بنزع ملكية العقار علي تعيين موطن مختار للدائن المباشر للإجراءات في البلدة التي بها مقر محكمة التنفيذ ، ونصت صراحة علي أن اغفال هذا البيان يترتب عليه بطلان ورقة التنبيه ، ولا محل هنا لتطبيق القاعدة الوارده في المادة 13 من قانون المرافعات والتي تجعل الجزاء في حالة عدم بيان الموطن المختار في الأحوال التي يوجب القانون بيانه هو جواز اعلان الأوراق في قلم الكتاب ذلك بأن تطبيق هذه القاعدة لا يكون له محل في الأحوال التي ينص فيها القانون علي البطلان جزاء لعدم بيان الموطن المختار ، إذ أن المشرع بذلك يكون قد قدر أهمية هذا البيان في هذه الحالات وقصد أن يستثنيها من القاعدة العامة الواردة في المادة 13 وإلا لكان النص فيها علي البطلان لغواً لو أن المشرع أراد اخضاعها لتلك القاعدة ، ومتي نص القانون علي البطلان ( في ظل قانون المرافعات السابق ) فيتعين علي القاضي أن يحكم به دون بحث في مقدار أهمية الإجراء أو ما يكون قد ترتب من الضرر عليه وذلك اعتباراً بأن المشرع بنصه علي البطلان قد قدر أهمية الإجراء وافترض ترتب الضرر عليه في الغالب .
( الطعن رقم 537 لسنة 34 ق جلسة 1968/11/28 ص 1457)
استقر قضاء المحاكم المختلطة والدوائر المجتمعة لمحكمة الاستئناف من قبل علي أن إجراءات نزع الملكية إنما توجه إلى المدين ولو كان العقار المنزوع ملكيته في يد حائز اكتفاء بإنذاره بالدفع أو التخلية فإذا كان يبين من الحكم المطعون فيه أن الأطيان المنزوعة ملكيتها قد رسا مزادها علي الطاعن في ظل القانون المختلط ـ الذي كان يحكم العلاقة بين المصريين والأجانب إذا اختلفت جنسياتهم فانه كان يتعين علي الحكم أن يستهدي في قضائه بما جرت عليه أحكام المحاكم المختلطة لا أن يخالفها إلى قاعدة أخري غير تلك التي كانت سائدة في تلك المحاكم حتى تاريخ إلغاء النظام القضائي المختلط في 1949/10/15 وهو إذ قضي ببطلان إجراءات نزع الملكية وحكم مرسي المزاد لعدم توجيهها إلى الحائز مخالفا ما استقر عليه قضاء المحاكم المختلطة فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .
( الطعن رقم 469 لسنة 26 ق جلسة 62/5/31 س 13 ص 728 )
ثانيا: تسجيل تنبيه نزع الملكية
المادة 402 يسجل تنبيه نزع الملكية في مكتب من مكاتب الشهر التي تقع في دائرتها العقارات المبينة في التنبيه .
واذا تبين سبق تسجيل تنبيه اخر فلا يجوز المضي في الاجراءات على سبيل التعدد على العقار الواحد وتكون الاولوية في المضي في الاجراءات لمن اعلن التنبيه الاسبق في التسجيل .
ومع ذلك يجوز لمن اعلن تنبيها لاحقا في التسجيل ان يطلب من قاضي التنفيذ ان ياذن له في الحلول محله في السير بالاجراءات.
مفاد المادة من قانون المرافعات السابق والذي اتخذت إجراءات التنفيذ في ظله والتي تقابلها المادة من القانون القائم أن العبرة في نفاذ تصرف المدين في العقار المنفذ عليه أو عدم نفاذه في حق الحاجزين عموما ومن حكم بايقاع البيع عليه وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة هو بشهر التصرف أو عدم شهره قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية فاذا ما شهر التصرف قبل تسجيل التنبيه كان نافذا في حق هؤلاء أما اذا لم يشهر الا بعد تسجيل التنبيه لو لم يشهر علي الاطلاق فلا يسري في حقهم ولو كان ثابت التاريخ قبل تسجيل التنبيه الا أن مناط ذلك أن يكون تسجيل التنبيه قد تم وفقا لما رسمه القانون ومن ذلك أن يحصل وفق ما تنص عليه المادة 613 / 3 من قانون المرافعات السابق والتي تقابلها المادة 402 / 1 من القانون القائم في مكتب الشهر الذي يقع في دائرته العقار المبين في التنبيه لآنه اذا كان العقار لا يعتبر محجوزا الا من يوم تسجيل التنبيه فقد أوجب المشرع أن يتم ذلك في مكتب الشهر الذي يتبعه العقار ورائد المشرع في هذا هو حماية الغير الذي يتعامل في العقار مع المحجوز عليه بعد الحجز فيستطيع أن يقف بمجرد اطلاعه علي السجل في مكتب الشهر الذي يقع في دائرته العقار وتم قيه سجيل التنبيه علي أن العقار قد حجز وأن التصرف الحاصل بشأنه من المحجوز عليه لا يكون نافذا الامر الذي يترتب عليه أن تسجيل التنبيه في غير هذا المكتب يجعله هابط الاثر ولا يحتج به علي من تعامل مع المدين المنفذ ضده بشأن هذا العقار بعد هذا التسجيل المعيب وهو ما أكده قانون تنظيم الشهر العقاري الصادر برقم 114 / 1946 بعد ما أسند في الفقرة الاولي من المادة الخامسة منه الي كل مكتب من مكاتب الشهر دون غيره شهر المحررات المتعلقة بالعقارات التي تقع في دائرة اختصاصه حيث نص في الفقرة الثالثة منها علي أنه ولا يكن الشهر الذي يتم في احدهذه المكاتب أثره الا بالنسبة الي العقارات أو أجزاء العقارات التي تقع في دائرة اختصاصه .
( الطعن رقم 1584 لسنة 60 ق جلسة 27/2/1997 س 48 ج 1 ص 369 )
اذ كان قانون المرافعات ـ السابق ـ الذي يحكم واقعة الدعوي قد اعتبر التصرف الذي لم يشهر قبل تسجيل التنبيه نافذا في حق الحاجز ، فإن صدور حكم بصحة هذا التصرف لا يكون من شأنه نفاذ التصرف المذكور ما دام هذا الحكم لم يشهر قبل تسجيل التنبيه أو يؤشر بمنطوقه في هامش تسجيل صحيفة الدعوي المرفوعة بصحة هذا التصرف إذا كانت قد سجلت قبل تسجيل التنبيه اذ أن الحكم بصحة ونفاذ العقد هو قضاء بانعقاده صحيحا ونافذا بين طرفيه ولكنه لا يعطي لأي منهما مزية في المفاضلة مع حق سابق كالحق المترتب للحاجز علي تسجيل التنبيه ، وعلي ذلك فلا يصح لمن لم يسجل عقد شرائه للعقار أن يحتج بعقده علي نازع الملكية استنادا الي القول بأنه ما دام البيع حجة علي البائع فهو حجة علي دائنه العادي المعتبر خلفا عاما ولما كان الثابت من تقريرات الحكم الابتدائي والحكم المطعون فيه أن عقد شراء الطاعنة للمنزل الذي تستند اليه في دعواها ـ بثبوت ملكيتها له ـ لم يشهر الحكم الصادر بصحته ونفاذه ، فإن الحكم المطعون فيه اذ أقام قضاءه بعدم قبول دعواها ، علي أن هذا التصرف لا ينفذ في حق الدائن نازع الملكية لعدم شهره قبل تسجيل نزع الملكية ، فإنه يكون قد طبق القانون في هذا الخصوص تطبيقا صحيحا
( الطعن رقم 161 لسنة 39 ق جلسة 1974/4/30 س 25 ص 784 )
*المادة 403 اذا تبين سبق تسجيل تنبيه عن العقار ذاته قام مكتب الشهر بالتاشير بالتنبيه الجديد على هامش تسجيل التنبيه الاول مبينا تاريخ التنبيه الجديد على هامش تسجيل التنبيه الاول مبينا تاريخ التنبيه الجديد واسم من اعلنه وسند تنفيذه واشهر كذلك على اصل التنبيه الجديد بعد تسجيله بما يفيد وجود التنبيه الاول وبتاريخ تسجيله واسم من اعلنه وسند تنفيذه.
ويحصل التاشير بامر القاضي بالحلول على هامش تسجيل التنبيه السابق والتنبيه اللاحق وذلك بمجرد طلبه بعريضة تقدم الى مكتب الشهر .
المادة 404 ترتب على تسجيل التنبيه اعتبار العقار محجوزا .
من المقرر سواء أثناء سريان قانون المرافعات القديم أو عملاً بالمادة 616 من قانون المرافعات السابق ، أنه ينبنى على تسجيل تنبيه نزع الملكية ألا يحتج بتصرف المدين أو الحاجز فى وجه من قصد القانون حمايتهم من أثره وهم الدائنون الذين تعلق حقهم بالتنفيذ والراسى عليه المزاد بإعتباره خلفا لهم وقد رتبت المادة 540 من قانون المرافعات القديم على تسجيل حكم نزع الملكية حفظ تسجيل تنبيه نزع الملكية من السقوط ، ومن ثم فلا يجوز الاحتجاج على البنك الراسى عليه المزاد بالتصرف الصادر من مدينه واذ كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر ، وقضى بسقوط تسجيل تنبيه نزع الملكية الموجه من البنك رغم حفظه بتسجيل حكم نزع الملكية إستنادا إلى أن حكم مرسى المزاد لم يسجله البنك إلا فى 1959/4/14 بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية الموجه من المطعون عليه الأول عن ذات العقار فى 1954/3/22، وحاج البنك الراسى عليه المزاد بالتصرف الصادر من المدين بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية وباجراءات التنفيذ المتخذة ـ من المطعون عليه الأول ـ ضد من صدر له هذا التصرف رغم انتقال ملكية العين موضوع النزاع للبنك الطاعن بتسجيل حكم مرسى المزاد ، فانه يكون قد خالف القانون أو أخطا فى تطبيقه .
( الطعن رقم 61 لسنة 37 ق جلسة 1971/12/23 س 22 ص 1101 )
*المادة 405 لا ينفذ تصرف المدين او الحائز او الكفيل العيني في العقار ولا ينفذ كذلك ما يترتب عليه من رهن او اختصاص او امتياز في حق الحاجزين ولو كانوا دائنين عاديين ولا في حق الدائنين المشار اليهم في المادة 417 ولا من حكم بايقاع البيع عليه اذا كان التصرف او الرهن او الاختصاص او الامتياز قد حصل شهره بعد تسجيل تنبيه نزع المكية.
. يجب على الدائن بعد إعلان المدين بتنبيه نزع الملكية أن يقوم بتسجيل هذا التنبيه في مكتب الشهر العقاري الذي يقع العقار في دائرته
. ويترتب على تسجيل التنبيه اعتبار العقار محجوزاً
. ويترتب على ذلك كافة آثار الحجز ومن أهمها عدم نفاذ تصرفات المدين في حق الدائنين الحاجزين ومن في حكمهم وفقا لنص المادة 402 مرافعات.
اذا تعددت الحجوزات تكون الاولوية للدائن الاسبق في التسجيل ويكون لكل دائن لاحق ان يطلب الحلول بدعوى امام قاضي التنفيذ اذا تقاعس او تواطأ الدائن الاسبق وهذا الحجز لا تخرج به المال من ملكية المدين ولا ينشئ للدائن العادي اي حق عيني على العقار وكل ما في الامر انه لا يحتج عليه باي عقود غير ثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه ولا ينفذ في حقه تصرف المدين بعد التنبيه.
- مفاد المادة 405 من قانون المرافعات أن القانون قد جعل العبرة فى نفاذ التصرف الصادر من المدين أو عدم نفاذه فى حق الحاجزين عموما ومن حكم بايقاع البيع عليه هى بشهر التصرف أو عدم شهره قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية ، فاذا شهر التصرف قبل تسجيل التنبيه كان نافذا فى حق هؤلاء ، أما اذا لم يشهر الا بعد تسجيل التنبيه أو لم يشهر على الاطلاق فلا يسرى فى حقهم ولو كان ثابت التاريخ قبل تسجيل التنبيه ، وبذلك يكون تسجيل التنبيه هو الحد الفاصل بين التصرفات التى تنفذ فى حق الدائنين وبين تلك التى لا تنفذ فى حقهم أيا كان الشخص الذى يصدر منه التصرف مدينا كان أو حائزا ودون تفرقة بين الحاجزين دائنين عاديين كانوا أو من أصحاب الحقوق المقيدة . فالتصرف الذى لم يشهر قبل تسجيل التنبيه لا ينفذ فى حق الحاجز ، فان صدر حكم بصحة هذا التصرف لا يكون من شأنه نفاذ التصرف المذكور ما دام هذا الحكم لم يشهر قبل تسجيل التنبيه أو يؤشر بمنطوقه فى هامش تسجيل صحيفة الدعوى المرفوعة بصحة هذا التصرف اذا كانت قد سجلت قبل تسجيل التنبيه ، اذ أن الحكم بصحة ونفاذ العقد هو قضاء بانعقاده صحيحا ونافذا بين طرفيه ولكنه لا يعطى لأى منهما مزية من المفاضلة مع حق سابق مشهر كالحق المترتب للحاجز على تسجيل التنبيه ، وعلى ذلك فلا يصح لمن لم يسجل عقد شرائه للعقار أن يحتج بعقده على نازع الملكية استنادا الى القول بأنه ما دام البيع حجة على البائع فهو حجة على دائنه العادى المعتبر خلفا عاما .
( الطعن رقم 2049 لسنة 53 ق - جلسة1987/2/12 س 38 ص 228 )
نص المادة 405 من قانون المرافعات يدل - وعلى ماجرى به قضاء هذه المحكمة - على ان تصرف المدين الذى لاينفذ فى حق الحاجزين عموما والمحكوم بايقاع البيع عليه هو مايكون من شانه اخراج العقار محل التنفيذ من ملك المدين او يرتب حقا عليه ولم يتم شهره قبل تنبيه نزع الملكية وبذلك يكون تسجيل التنبيه هو الحد الفاصل بين التصرفات التى تنفذ فى حق الدائنين وبين تلك التى لاتنفذ فى حقهم ايا كان الشخص الذى يصدر منه لتصرف مدينا او حائزا دون تفرقة بين الحاجزين دائنين عاديين كانوا من اصحاب الحقوق المقيدة .
( الطعن رقم 1360 لسنة 60 لسنة 60 ق جلسة 2 / 2 / 1995 س 46 ص 318 ج 1)
- تصرف المدين الذى لا ينفذ فى حق الحاجزين عملا بالمادة 405 من قانون المرافعات هو ما يكون من شأنه إخراج العقار محل التنفيذ عن ملك المدين أو يرتب حقا عليه .
( الطعن رقم 80 لسنة 45 ق جلسة 1979/1/24 س 30 ع 1 ص 357 )
ثبوت صحة تجديد حق إمتياز البائعين الضامن لدينهم و أنهم نفذوا بدينهم هذا وهو باقى الثمن على الأطيان فسجلوا تنبيه نزع الملكية فى 1928/7/5و الحجز العقارى فى 1928/9/25 وإذ رتب الحكم على هذا أن عقد الشراء الذى يستند إليه الطاعنون فى تثبيت ملكيتهم ـ و المشهر سنة 1941يعتبر باطلا طبقا للمادة 608 مرافعات مختلط لحصوله بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية فلا يلتزم البائعون بإخبارهم بإيداع قائمة شروط البيع لأنهم لا يعتبرون حائزين طبقا للمادة 574 مدنى قديم ، فإن النعى عليه بالخطأ فى تطبيق القانون يكون على غير أساس .
( الطعن رقم 89 لسنة 40 ق جلسة 1975/5/12 س 26 ص967 )
المادة 406 تلحق بالعقار ثماره وايراداته عن المدة التالية لتسجيل التنبيه ، وللمدين ان يبيع ثمار العقار الملحقة به متى كان ذلك من اعمال الادارة الحسنة .
ولكل دائن بيده سند تنفيذي ان يطلب بعريضة من قاضي التنفيذ امرا بتكليف احد المحضرين او الدائنين او غيرهم حصاد المحصولات وجنى الثمار وبيعها.
وتباع الثمار والمحصولان في كلتا الحالتين بالمزاد او باية طريقة اخرى ياذن بها القاضي ويودع الثمن خزانة المحكمة.
من بعد تسجيل التنبيه يلحق بالعقار غلته (تعتبر محجوزة) مثل الاجرة والمحصولات وانتاج المناجم فلا يجوز للمدين التصرف فيها الا باذن قاضي التنفيذ ويوضع الثمن خزينة المحكمة.
مؤدي نصوص المواد 1/406 و 1/407 و 408 و 417 و 1/446 من قانون المرافعات أن المدين يعتبر بحكم القانون حارسا علي عقاره المحجوز اذا لم يكن مؤجرا قبل تسجيل التنبيه ، وأن الشارع ـ درءا لمغبة أن يعمد المدين بمناسبة التنفيذ علي عقاره الي الكيد لدائنيه فيسيء ادارته وصولا الي تقليل ثمرته وتنقيص قيمته في نظر الراغبين في الشراء ، ولما لاحظه من أن المستأجر من المدين أو ممثله قد يبادر الي اثبات تاريخ عقده قبل البيع الجبري ، فلا يملك من تؤول اليه ملكية العقار طلب عدم نفاذ العقار عملا بالمادة 604 من القانون المدني ـ جعل الأصل في الاجازة التي تسري علي الدائنين الحاجزين وعلي من حكم بايقاع البيع عليه أن تكون ثابتة التاريخ رسميا قبل تسجيل التنبيه دون تلك الحاصلة بعده ولئن أجاز القانون التأجير للمدين وجعله نافذا في حق الدائن ومن وقع عليه البيع متي كان من أعمال الادارة الحسنة ، الا أنه قصد بذلك أن يقيد حق المدين في التأجير بالقيد الذي وضعه في حالة بيعه ثمرات العقار ، اذ هو مسئول عن الأجرة بوصفه حارسا بعد أن ألحقت بالعقار ذاته من يوم تسجيل التنبيه الي يوم البيع بالمزاد ـ أما اذا تم ايقاع البيع بصدور حكم به ، فان ثمرات العقار تكون من حق من وقع عليه البيع ولا يتعلق بها حق للدائنين لأن حقه الشخصي في تسلم العقار ينشأ من يوم صدور الحكم بايقاع البيع لا من يوم تسجيله ، فتنقضي الحراسة التي يفترضها القانون ويرتفع عن المدين وصف الحارس ولا يكون له صفة في التصرف في ثمرات العقار أو تأجيره ، ولا يكون تصرفه أو تأجيره نافذا في حق من حكم بايقاع البيع عليه باعتباره خلفا للدائنين أطراف خصومة التنفيذ ، ولما كان الواقع في الدعوي أن عقد الايجار الذي يستند اليه الطاعن لم يثبت تاريخه الا في تاريخ لاحق لتاريخ تسجيل نزع الملكية ، فانه يكون من حق المطعون عليه الذي صدر الحكم بايقاع البيع له ، ومن يوم صدور هذا الحكم ودون اشتراط لتسجيله الادعاء بصورية عقد الايجار الصادر ممن يمثل المدين الي الطاعن ، وأن يطلب طرد هذا الأخير من العقار الذي حكم بايقاع بيعه عليه.
( الطعن رقم 5 لسنة 43 ق جلسة 1977/5/4 س 28 ص 1125)
المادة 407 اذا لم يكن العقار مؤجرا اعتبر المدين حارسا الى ان يتم البيع ما لم يحكم قاضي التنفيذ بعزله من الحراسة او بتحديد سلطته ، وذلك بناء على طلب الدائن الحاجز او اي دائن بيده سند تنفيذي.
وللمدين الساكن في العقار ان يبقى ساكنا فيه بدون اجرة الى ان يتم البيع واذا كان العقار مؤجرا اعتبرت الاجرة المستحقة عن المدة التالية لتسجيل التنبيه محجوزة تحت يد المستاجر وذلك بمجرد تكليفه من الحاجز او اى دائن بيده سند بعدم دفعها للمدين .
واذا وفى المستاجر الاجرة قبل هذا التكليف صح وفاؤه وسئل عنها المدين بوصفه حارسا.
يتم عزل المدين الحارس او تحديد سلطته بحكم من قاضي التنفيذ بناء على طلب مباشر الاجراءات.
المادة 408 مع مراعاة احكام القوانين الاخرى في شان ايجار العقارات تنفيذ عقود الايجار الثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه في حق الحاجزين والدائنين المشار اليهم في المادة 417 ومن حكم بايقاع البيع عليه وذلك بغير اخلال باحكام القانون المتعلقة بعقود الايجار الواجبة الشهر اما عقود الايجار غير ثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه فلا تنفذ في حق من ذكروا الا اذا كانت من اعمال الادارة الحسنة .
تعتبر الايجارة من اعمال الادارة الحسنة اذا كانت باجر المثل ولا ينفذ الايجار المنعقد لاكثر من تسع سنوات الا اذا كان مسجل (باستثناء الخاضعة للقوانين الاستثنائية فبمجرد اثبات وجود العلاقة ولو لم يكن لها تاريخ ثابت).
المادة 409 المخالصات عن الاجرة المعجلة والحوالة بها يحتج بها على الحاجزين والدائنين المشار اليهم في المادة 417 ومن حكم بايقاع البيع عليه متى كانت ثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه وذلك بغير اخلال باحكام القانون بالمخالصات الواجبة الشهر فاذا لم تكن ثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه فلا يحتج بها الا لمدة سنة .
تنفذ المخالصات عن الاجرة والحوالات ثابتة التاريخ قبل تسجيل التنبيه على الا تزيد عن ثلاث سنوات والا وجب تسجيلها قبل تسجيل التنبيه واستثناء يحتج بالمخالصات غير ثابتة التاريخ لمدة سنة.
المادة 410 تطبق العقوبات المنصوص عليها في المواد 341 ، 342 ، 361 من قانون العقوبات على المدين اذا اختلس الثمرات او الايرادات التي تلحق بالعقار المحجوز او اذا اتلف هذا العقار او اتلف الثمرات.
ب- إجراءات حجز أموال غير المدين
*قد يكون العقار المطلوب حجزه غير مملوك للمدين ويحدث ذلك في حالتين:
1- إذا كان العقار المطلوب حجزه مرهوناً حيث يقوم المدين بنقل ملكيته للغير ولا يحول ذلك دون حق الدائن في تتبع العقار في يد الغير والتنفيذ عليه.
2- العقار المملوك للكفيل العيني وهو العقار الذي يقدمه الكفيل ضمانا للوفاء بدين معين على المدين، حيث يجوز للدائن التنفيذ عليه رغم أنه غير مملوك للمدين.
آثار حجز العقار
يترتب على تسجيل تنبيه نزع الملكية اعتبار العقار محجوزا وفقا لنص المادة 404 من قانون المرافعات. ومن ثم تسرى كافة الآثار العامة. وسوف نقتصر على الآثار الخاصة التي تسري على حجز العقار وهي:
- تقيد سلطة مالك العقار في استعمال العقار واستغلاله
- وتقيد حق مالك العقار من التصرف فيه
- وإلحاق الثمار بالعقار (أي تلحق بالعقار ثماره وإيرادته عن المدة التالية لتسجيل التنبيه) وللمدين بيع ثمار العقار الملحقة به متى كان ذلك من أعمال الإدارة الحسنة، وفي جميع الأحوال يجب أن تباع هذه الثمار والمحصولات بالمزاد العلني أو بأي طريقة أخرى يأذن بها القاضي ثم يودع الثمن خزانة المحكمة (م 406 / 2،3 مرافعات).
المادة 411 اذا كان العقار مثقلا بتامين عيني وال الى حائز بعقد مسجل قبل تسجيل التنبيه وجب انذار بدفع الدين او تخليته العقار والا جرى التنفيذ في مواجهته .
ويجب ان يكون الانذار مصحوبا بتبليغ التنبيه اليه والا كان باطلا ويترتب على اعلان الانذار في حق الحائز جميع الاحكام المنصوص عليها في المواد من 406 الى 410 .
المادة 412 يجب ان يسجل الانذار وان يؤشر بتسجيله على هامش تسجيل التنبيه خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تسجيل التنبيه والا سقط تسجيل التنبيه. *يعتبر حائزا (في التنفيذ العقاري) من انتقلت اليه قلا تسجيل التنبيه ملكية عقار مثقل بحق عيني وهو غير مسئول شخصيا عن الدين اصلا ولكن آل ليه العقار محملا بتأمين عيني يخول للدائن حق تتبع العقار في اي يد وانذار الحائز قد يحصل به اعلان التنبيه للمدين او معه ولابد ان يصحبه ايضا تنبيه بنز الملكية والا بطل الانذار ويترتب على بطلانه او سقوط الحجز لعدم الانذار او تسجيله بطلان سائر الاجراءات.
مادة 412 يجب ان يسجل الانذار وان يؤشر بتسجيله على هامش تسجيل التنبيه خلا خمسة عشر يوما من تاريخ تسجيل التنبيه والا سقط تسجيل التنبيه.
*مادة 213 اذا تبين سبق تسجيل انذار للحائز على العقار ذاته طبقت احكام المادتين 402 , 403 واذا سقط تسجيل التنبيه سقط تبعا له تسجيل الانذار
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن انذار الحائز للعقار وهو كل من اكتسب ملكية العقار المثقل بحق عينى تبعى حقا عينية عليه بموجب سند سابق فى تسجيله على تسجيل تنبيه نزع الملكية دون أن يكون مسئولا شخصيا عن الدين المضمون - واخباره بايداع قائمة شروط البيع يجعله طرفا فى إجراءات التنفيذ وتكون منازعته فى تخلف شرط من شروط صحة التنفيذ - هو كون العقار مملوكا للمدين.
من أوجه البطلان التى يجب وفقا لنص المادة 642 من قانون المرافعات الملغى ابداؤها بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع ويترتب على عدم اتباع هذا الطريق سقوط الحق فى التمسك بهذا البطلان وذلك أن المشرع قد أوجد بذلك طريقا خاصا لرفع منازعات التنفيذ على العقار وهو أمر يتعلق بنظام الإجراءات الأساسية فى التقاضى والخروج عليه بطرح هذه المنازعات على القضاء بدعوى مبتدأة من كان طرفا فى التنفيذ يمس قاعدة للنظام العام .
( الطعن رقم 1149 لسنة 49 ق جلسة 1986/12/28 س 37ع2 ص 1055 )
الحائز فى التنفيذ العقارى الذى أوجبت المادة 626 من قانون المرافعات السابق إنذاره بدفع الدين أو تخليه عن العقار هو ـ كما عرفته المادة 1060/ 2 من القانون المدنى ـ كل من إنتقلت إليه بأى سبب من الأسباب ملكية العقار المرهون أو أى حق عينى آخر عليه قابل للرهن دون أن يكون مسئولا مسئولية شخصية عن الدين ، مما مؤداه ـ وعلى ما قررته الأعمال التحضيرية للقانون المدنى أن الوارث لا يعتبر حائزا للعقار المرهون من المورث لأن المبدأ القاضى بألا تركة إلا بعد سداد الديون من شأنه ألا يجعل ملكية العقار المرهون تنتقل إليه من المورث إلا بعد سداد الدين المضمون و زوال الرهن.
و لما كانت الطاعنة من ورثة المدين فلا تعتبر حائزة للعقار المرهون موضوع التنفيذ بحيث يلزم كمقتضى المادة 626 سالفة الذكر .
(الطعن رقم 371 لسنة 39 ق جلسة 1974/10/22 س 25 ص 1153)
إذ قضي ببطلان الإعلان المتضمن إخبار المدين بإيداع قائمة شروط البيع فانه يترتب علي ذلك أن التأشير علي هامش تسجيل التنبيه بهذا الاخبار الباطل يعتبر كأن لم يكن ذلك أن التأشير الذي عنته المادة 2/615 مرافعات والذي من شأنه لو تم في الميعاد أن يعصم تسجيل تنبيه نزع الملكية من السقوط هو التأشير باخبار صحيح إذ به وحده يتحقق مراد الشارع من مضي إجراءات التنفيذ علي العقار الي غايتها من بيع العقار المحجوز بعد تصفية المنازعات المتعلقة بها.
( الطعن رقم 490 لسنة 35 ق جلسة 1970/1/22 س 21 ص 183 )
يتبع.......
يهمنا تفاعلك