الشفعة
دراسة مقارنة فى الشريعة والقانون
(الجزء الثاني)
 |
إجراءات الشفعـة :
إذا ادعى الشفيع حق في الأخذ بالشفعة فإنه يحتاج إلى تحرير دعواه فيحدد المكان المشفوع فيه ويذكر قدره والثمن ويدعي الشفعة فيه فإذا فعل ذلك سئل المدعى عليه فإن أقر لزمه وإن أنكر وقال اتوهبته أو ورثته فلا شفعة فيه فالقول قوله مع يمينه فإن حلف برئ وإن نكل قضي عليه.
اولا في الشريعة:
بالشفعة عرض عليه الثمن فإن أخذه دفع إليه وإن قال لا أستحقه ففيه ثلاثة أوجه :
أحدها يقر في يد الشفيع إلى أن يدعيه المشتري فيدفع إليه كما لو أقر له بدار فأنكرها
والثاني : أن يأخذه الحاكم فيحفظه لصاحبه إلى أن يدعيه المشتري ومتى ادعاه دفع إليه
والثالث يقال له : إما أن تقبضه وإما أنتبرئ منه
ونرى الوجه الأول أولى والله اعلم
وإن قال اشتريته لفلان وكان حاضرا استدعاه الحاكم واسأله فإن صدقه كان الشراء له والشفعة عليه وإن قال هذا ملكي ولم أشتره انتقلتالخصومة إليه وإن كذبه حكم بالشراء لمن اشتراه وأخذ منه بالشفعة وإن كان المقر لهغائبا أخذه الحاكم ودفعه إلى الشفيع وكان الغائب على حجته إذا قدم لأننا لو وقفناالأمر في الشفعة إلى حضور المقر له لكان في ذلك إسقاط الشفعة لأن كل مشتر يدعي أنه لغائب
وإن قال : اشتريته لابني الطفل أو لهذا الطفل ولهعليه ولاية ففيه وجهان أحدهما لا تثبت الشفعة لأن الملك ثبت للطفل ولا تجب الشفعةبإقرار الولي عليه لأنه إيجاب حق في مال صغير بإقرار وليه
والثاني تثبت لأنه يملك الشراء له فصح إقراره فيهكما يصح إقراره بعيب في مبيعه
إذا اختلف المتبايعان في الثمن فادعى البائع أنالثمن ألفان وقال المشتري هو ألف فأقام البائع بينة أن الثمن ألفان أخذهما من المشتري وللشفيع أخذه بالألف لأن المشتري مقر له باستحقاقه بألف ويدعي أن البائع ظلمه وفي راي اخر إن حكم الحاكم عليه بألفين أخذه الشفيع بهما لأن الحاكم إذا حكم عليه بالبينة بطل قوله وثبتما حكم به الحاكم
فإن قال المشتري : صدقت البينة وكنت أنا كاذبا أوناسيا ففيه وجهان أحدهما لا يقبل رجوعه لأنه رجوع عن إقرار تعلق به حق لغيره بدين والثاني يقبل قوله
ثانيا: إجراءات الشفعــة في القانون:
المادة 940
على من يريد الأخذ بالشفعة ان يعلن رغبته فيها الىكل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الأنذار الرسمى الذى يوجههاليه البائع أو المشترى والا سقط حقه ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة اذا اقتضى الأمرذلك
أخذ العقار بالشفعة قد يكونتراضياً أو تقاضياً
الشفعة بالتراضــى :
وفيه يسلم المشترى للشفيع بالشفعةولا ينازع البائع فى إستحقاق المبيع فتتم دون اللجوء للقضاء وتتم عن طريق:- موافقةالمشترى بعد إبداء الشفيع رغبته فى الأخذ بالشفعة ولها حالتين
1- حالة تسجيل المشترى عقد شرائه :-ويعمل إقرار مصدق عليه بالتنازل عن الصفقة من المشترى والبائع للشفيع ويؤشر بهتأشيراً هامشياً على العقد ولا يحصل رسم نسبى لأنها حالة حلول ويرفق معه إعلان الرغبة فى الشفعة على أن يكون رسمياً ومسجلاً
2-حالة عدم تسجيل عقد المشترى :- يقدمطلب للمأمورية بتضمن أولاً بيع من البائع للمشترى ثم تنازل عن الصفقة من البائعوالمشترى ويرفق معه إعلان الرغبة وتحصل الرسوم النسبية كاملة
وممكن إختصار هذا بتسجيل بيع منالبائع للشفيع مباشرةً طالما لم يسجل المشترى عقده
الشفعة بالتقاضى :
المواد من 940 ألى 944
1-إعلان الرغبة فى الشفعة وتسجيله
2-إيداع ثمن البيع خزانة المحكمة
3-رفع دعوى الشفعة
إعلان الرغبة فى الشفعة وتسجيله
تنص المادة 940 على أن من يريد الأخذ بالشفعة أن يبدأ بإعلان رغبته للبائع والمشترى خلال 15يوماً من تاريخ إنذاره من أى من هما أو متى علم بالبيع إن لم ينذر خلا خمسة عشر سنة من تاريخ البيع الغير مسجل وخلال أربعة أشهر من تاريخ التسجيل .
أ-الإنذار : المادة 941 يشمتل الانذار الرسمى المنصوص عليه في المادة السابقة على البيانات على الآتية وإلا كان باطلأ:
(أ) بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا.
(ب) بيان الثمن والمصرفات الرسمية وشروط البيع واسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه عادةً ما تبدأ إجراءات الشفعة بهذا الإنذار الذى يوجهه البائع أو المشترى لإخطار الشفيع أو (الشفعاء) بالبيع يكون بإعلان على يد محضر ولابد أن يشتمل على بيان العقار بياناً غير مجهل وبيان الثمن والمصروفات وشروط البيع وأسم البائع والمشترى وموطنهما
- فقرة رقم : 1
علم الشفيع بحصول البيع لا يعتبر - و على ما جرىبه قضاء هذه المحكمة - ثابتاً فى نظر المشرع فى القانون المدنى القائم طبقاً لمفهوم المادة 940 منه إلا من تاريخ الأنذار الرسمى الذى يوجهه إليه البائع أوالمشترى و لا يسرى ميعاد الخمسة عشر يوماً الذى يسقط حق الشفيع إذا لم يعلن رغبتهفى الأخذ بالشفعة قبل إنقضائه إلا من تاريخ هذا الأنذار مما مؤداه أنه لا إلزامعلى الشفيع بأعلان رغبته إلا بعد إنذاره من المشترى أو البائع و لو علم بالبيع قبلذلك .
( الطعن رقم 1184 لسنة 52 مكتب فنى 37 صفحة رقم 246 بتاريخ 20-02-1986 )
-فقرة رقم : 2
ميعاد الخمسة عشر يوماً المحدد قانوناً لإبداء الرغبة فى الأخذ بالشفعة هو من المواعيد التى يزاد عليها ميعاد مسافة . و تحسب المسافة من محل الشفيع إلى محل المشفوع منه .
( الطعن رقم 63 لسنة 3 ق، جلسة 1934/1/25 )
-فقرة رقم : 1
إن مقصود الشارع من البيانات التى أوجبها بالمادة 21 من قانون الشفعة فيما يتعلق بالعقار المبيع هو تعريف الشفيع بالعقار المبيع تعريفاً تاماً نافياً للجهالة بحيث يستطيع أن يعمل رأيه فى الصفقة فيأخذ بالشفعة أو يترك . و تقدير ما إذا كان بيان العقار المبيع فى التكليف بإبداء الرغبة قد وقعكافياً أم غير كاف متروك لقاضى الموضوع فإذا ما أقام تقديره على أسباب مؤديه إليهفى شأن لمحكمة النقض به .
( الطعن رقم 72 لسنة 18 ق ،جلسة 1950/1/12 )
ب-إعلان الرغبة
وهو لابد ان يكون رسمياً ولا يكون حجة على الغير إلا إذا سجل ويوجه للبائع والمشترى ويكون خلال خمسة عشر يوماً من حصول الإنذار الرسمى أو 15سنة من تاريخ العقد الإبتدائى إذا لمينذر.
-فقرة رقم : 2
إن المادة 19 من قانون الشفعة كانت تقضى بسقوط حق الشفيع إذا لم يظهر رغبته فى الأخذ بالشفعة فى ظرف خمسة عش يوما من وقت علمه البيع ، والبيع يتم باتفاق المتعاقدين على أركانه ، وإثبات هذا الإتفاق فى عقد يوصف بأنه عقد إبتدائى لا ينفى تمام البيع و وجوب إبداء الشفيع رغبته فى ظرف خمسة عشر يوما من وقت علمه به .
وإذن فمتى كانت محكمة الموضوع بما لها من سلطة تقديرالواقع قد حققت دفاع الشفيع و إنتهت بالإقتناع بأن البيع قد تم فى تاريخ معين علمبه الشفيع قبل ابداء رغبته فى الأخذ بالشفعة بمدة تزيد على خمسة عشر يوما فلا معقبعلى هذا التقرير .
( الطعن رقم 309 سنة 20 ق ، جلسة 1953/2/26 )
ج- تسجيل إعلان الرغبة تسجيل الإعلان بالرغبة فى الشفعة غير واجب ولا يترتب لتخلفه أى بطلان وكل ما يترتب عليه هو عدم الإحتجاج به على الغير (الذين يترتب لهم حقوق على العقار) أما إذا سجل الإعلان كان له حجيته ولا يسرى فى حق الشفيع أى تصرف لاحق علي تاريخ التسجيل إذن هو ليس إجراء وجوبى ولكنه وسيلة لعدم نفاذ التصرفات فى مواجهة الشفيع سواء أصلية أو تبعية ويسجل دون بحث ملكية أو تمويل وهو معفى من رسم حوالة المساحة والمعاينة على الطبيعة لطابع السرعة ولكنه يشكل تعارض مع أى طلب قائم.
(ويجب أيضاً أن يتم إعلان الرغبة فى الشفعة قبل فوات أربعة أشهر من تاريخ تسجيل العقد إذا كان البيع المشفوع فيه قد سجل وسنوضح ذلك مع شرح المادة948 /ب ولكن لزم التنويه)
المادة 942 (1)
إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسميا وإلا كان باطلأ .
ولا يكون هذا الاعلأن حجة على الغير الا اذا سجل.
(2) و خلال ثلأثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائراتها العقار كل الثمن الحقيقى الذى حصل به البيع , مع مراعاة أن يكون هذا الايداع قبل رفع الدعوى بالشفعة ,فان لم يتم الايداع فى هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالش
 |
| Click |
إيداع الثمن
يجب على الشفيع إيداع الثمن الحقيقى خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار والمختصة بنظر الدعوى خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرغبة فى الشفعة وقبل رفع الدعوى وإلا سقط حقه فى الأخذ بالشفعة والمفترض أن الثمن الذكور فى العقد هو الثمن الحقيقى مالم يثبت العكس ويجب ايداع كل الثمن ولو كان الثمن فى العقد مؤجلاً ويترتب على عدم إيداع الثمن على هذا الوجه سقوط الحق فى الشفعة .
-فقرة رقم : 4
ايداع كامل الثمن الحقيقى فى الميعاد القانونى على الوجه المبين فى المادة 942 من القانون المدنى شرط لقبول دعوى الشفعة و لايعفى من واجب ايداع الثمن كاملا أن يكون متفقا على تأجيل بعضه فى عقد البيع المحررين المشترى و البائع و لا تعارض بين اشتراط القانون هذا الايداع لقبول دعوى الشفاعة وبين ما نص عليه فى المادة 945 مدنى من أنه لا يحق للشفيع الانتفاع بالأجل الممنوح للمشترى فى دفع الثمن إلا برضاء البائع ، ذلك أن البائع لا يملك اعفاءالشفيع من شرط أوجبه القانون ، كما أن هذا النص إنما ورد بصدد بيان آثار الشفعة أىبعد أن يثبت حق الشفيع فى الشفعة رضاء أو قضاء و يصبح الثمن من حق البائع وحده فيكون له فى هذه الحالة أن يمنح الشفيع فى الوفاء به الأجل الممنوح للمشترى .
( الطعنرقم 0284 لسنة 28 مكتب فنى 14 صفحة رقم 1011بتاريخ 07-11-1963)
-صورية الثمن المسمى في عقد البيع المشفوع فيه للشفيع الأخذ بالعقد الظاهر و عدم التزامه إلا بدفع الثمن المذكور فيه - شرطه أنيكون حسن النية . غير عالم بهذه الصورية وقت إظهار رغبته في الأخذ بالشفعة عبء إثبات علم الشفيع بالصورية.
وقوعه على عاتق المشفوع ضده إثبات الأخير سوءنية الشفيع و علمه بالصورية و بالثمن الحقيقي من قبل إعلان الرغبة في الأخذبالشفعة . اعتبار الإيداع ناقصا م 942/2 مدني أثره سقوط الشفيع في الأخذ بالشفعة .عدم إثبات المشفوع ضده ذلك . للشفيع الأخذ بالشفعة لقاء الثمن المبين في العقد .اعتبار إجراء الإيداع صحيح قانونا .
( الطعن رقم 5737لسنة 62 ق – جلسة 13/1/2000)
دعوى الشفعـــــة
المادة 943
ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول. ويكون كل ذلك فى ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الاعلأن المنصوص عليه فى المادة السابقة والا سقط الحق فيها والحكم فى الدعوى على وجه السرعة
أولاً: الخصوم
وترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى إذن فيجب إختصام هذين الشخصين معاً وإذا تعددوا أو أى منهم فترفع على جميعهم وهؤلاء الخصوم (شفيع-مشترى-بائع)لابد من أن يكونوا مختصمين فى كافة مراحل التقاضى (أول درجة-إستئناف-نقض)وإلا حكم بعدم القبول - ويجوز إختصام بائع البائع لتسهيل إجراءات التسجيل .
-فقرة رقم : 1
ما دام إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة قد وجه إلىالبائع و إلى المشترى و رفعت دعوى الشفعة عليهما و قد تضمن كل من إعلان الرغبة وصحيفة الدعوى طلب الشفيعين أخذ العقار المبيع جمعيه بالشفعة كما أودعا كل الثمن الوارد فى عقد البيع فى الميعاد القانونى ، فإن إجراءات الشفعة تكون قد تمت وفقا للقانون و لا يكون ثمت تبعيض للصفقة المبيعة .
و لا ينال من ذلك كون إعلان الرغبة و صحيفة الدعوى قد شملت إلى جانب إسم المشترى و إسم البائع إسمى شريكى البائع على الشيوعاللذين باعا إليه حصتهما فيه بعقد عرفى لأن إضافة إسميهما فى إنذار الرغبة و فىصحيفة الدعوى و إن كان غير لأزم إلا أنه تزيد لا يؤثر فى صحة إجراءات الشفعة مادامت قد وجهت إلى البائع الحقيقى و المشترى وعن العقار المبيع بأكمله .
( الطعنرقم 0430 لسنة 34 مكتب فنى 19 صفحة رقم 1065 بتاريخ 30-05-1968)
- فقرة رقم : 1
يترتب على الأخذ بالشفعة تحويل الحقوق و الالتزامات ما بين البائع و المشترى إلــى ما بيـن البائع و الشفيع فتزول صلة البائع بالمشترى فيما لكل منهما من الحقوق على الآخر بموجب عقـد البيع لتكون صلته فى تلك الحقوق بالشفيع فهى عملية قانونية تدور ، و لابد ، بين أطراف ثلاثة كل منهم طرف حقيقى ضرورى فيها حتى يمكن قانوناً حصول هذا التحويل الواقع فى حقوقهــم الثلاثة بعضهم على بعض و لا يتصور إلا قبل ثلاثتهم جميعاً . و دعوى الشفعة - والمقصود بهـا إجراء عملية هذا التحويل قضاء - يجب بحكم الحال أن تكون دائرة بينهمهم الثلاثة كذلك ، و من ثم يتحتم إختصامهم جميعاً فى جميع مراحل التقاضى كما جرىبه قضاء هذه المحكمة و إلا كانت غير مقبولة .
( الطعن رقم 0007 لسنة 19 مكتب فنى 02 صفحة رقم 244 بتاريخ 18-01-1951)
ثانياً:إجراءاتها
ترفع بالطريق العادى للمحكمة الواقعفى دائرتها العقار المشفوع فيه (مكانياً) أما الاختصاص النوعى فيتحدد تبعاً لقيمةالعقار م37/1 مرافعات لأنها متعلقة بملكية العقار لمشفوع فيه وعلى ذلك تقدر بإعتبار ( ) مثل الضريبة دون إعتبار الثمن المسمى فى العقد
ثالثاً:ميعاد رفع الدعوى
يجب رفع الدعوى خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرعبة فى الشفعة وتحسب مدة الثلاثين يوماً من تارخ آخر إعلان (للبائع والمشترى) وذلك بعد إيداع الثمن ولو فى نفس اليوم.
وجزاء رفع الدعوى بعد الثلاثين يوماًهو سقوطها مع العلم أن رفعها لمحكمة غير مختصة خلال المدة يقطع السقوط.
-فقرة رقم : 1
الأصل أن ترفع الدعوى بالطريق المحدد فى قانون المرافعات السارى وقت رفعها ، و لما كانت المادة 63 من قانون المرافعات الحالي تقضى بأن ترفع الدعوى إلى المحكمة بصحيفة تودع قلم كتاب المحكمة ما لم ينص القانون على غير ذلك و كان القانون لم يستثن دعوى الشفعة من الطرق العادى لرفع الدعاوى ، وكانت المادة 943 من القانون المدنى قد إكتفت بالنص على رفع دعوى الشفعة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة دون أن تحيل صراحة إلى قواعدرفع الدعوى التى كان معمولاً بها وقت صدور القانون المدنى أو ترسم طريقاً معينا لرفعها . إذ كان ذلك ، فإن دعوى الشفعة تعتبر مرفوعة من تاريخ إيداع صحفيتها قلمكتاب المحكمة وفق قانون المرافعات الحالى المنطبق على واقعة الدعوى .
( الطعن رقم 0476 لسنة 47 مكتب فنى 31 صفحة رقم 1663 بتاريخ 03-06-1980)
رابعاً: مستنداتها
1- العقد المسجبل سند ملكية الشفيع
2- عقد شراء المشترى إن كان قد سجل
3- أصل إعلان الرغبة فى الشفعة(معلن) لكل من البائع والمشترى
4- صورة رسمية من محضر إيداع الثمن للعقار المشفوع فيه خزينة المحكمة لصالح المشترى للعقار.
خامساً: الحكم فى دعوى الشفعة
نصت المادة 943 والحكم فى الدعوى على وجه السرعة.
والمادة 944
الحكم الذى يصدر نهائيا بثبوت الشفعة يعتبر سندا لملكية الشفيع , وذلك دون اخلأل بالقواعد المتعلقة با لتسجيل.
وما أن يصدر الحكم يعتبر بعد تسجيله سنداً لملكية الشفيع ومنشىء لها ويخضع لقوانين الشهر العقارى التى توجب تسجيل كالتصرف أو حكم ناقل للملكية.
فقرة رقم : 2
نصت المادة 18 من قانون الشفعة - القديم - على أن الحكم الذى يصدر نهائياً بثبوت الشفعة يعتبر سنداً لملكية الشفيع ، و من مقتضى هذا النص أن العين المشفوع فيها لا تصير إلـى ملك الشفيع إلا بالحكم النهائى القاضى بالشفعة ، إذ هو سند تملكه . و ينبنى على ذلك أن يكون ريع هذه العين من حق المشتري وحده عن المدة السابقة على تاريخ هذا الحكم و لا يكون للشفيع حق فيه إلا إبتداء منهذا التاريخ فقط حتى لو كان قد عرض الثمن على المشترى عرضاً حقيقياً أو أودعه على ذمته خزانة المحكمة إثر رفضه ، و بذلك لا يكون هناك محل للتفريق بين حالة ما إذا كانت الشفعة قد قضى بها الحكم الإستئنافى بعد أن كان قـد رفضهـــــا الحكـــــــم الإبتدائى و حالة ما إذا كان قد قضى بها الحكم الإبتدائى المؤيد بالحكم الإستئنافى ، إذ العبرة فى الحالتين بالحكم النهائي سواء أكان ملغيا أم مؤيدا للحكم الابتدائى . و إذن فمتى كان الواقع فى الدعوى هوأن المطعون عليهم إشتروا الأطيان و إلتزموا بدفـــع ثمنها رأساً إلى البنك المرتهنلأطيان البائعين الشائعة فيها الأطيان المبيعة خصماً مـــن ديــــــن الراهن المستحق على البائعين ، و لما أن قضى بأحقية الطاعن فى أخذ الأطيان المبيعة بالشفعة حل محل المطعون عليهم فيما إلتزموا به من دفع كامل ثمن الأطيان المشفوع فيها إلى البنـــــــك المرتهن رأساً و قام بدفع هذا الثمن إلى البنك مع فوائده منتاريخ إستحقاقه ، ثم أقام دعـــواه على المطعون عليهم يطالبهم بريع الأطيان من تاريخ طلب أخذها بالشفعة حتى تاريخ تسلمه لهـا فقضى الحكم المطعون فيه برفضها -فإن الحكم يكون قد أصاب إذ قضى برفض الدعوى فـى خصوص ريع المدة السابقة على تاريخصدور الحكم الإستئنافى المؤيد للحكم الإبتدائى القاضـى بالشفعة ، إذ مجرد دفع الطاعن ثمن الأطيان و فوائده و حلوله محل المطعون عليهم لا يكسبــه أى حق فى الريع عن المدة سالفة الذكر ، إلا أن الحكم من جهة أخرى يكون قد أخطأ فى خصوص قضائه برفض طلب الريع عن المدة التالية للحكم النهائى بأحقية الطاعن فى الشفعة .
( الطعن رقم 216 لسنة 18 ق ،جلسة 1951/2/15 )
فقرة رقم : 1
استقر قضاء محكمة النقض فى ظل أحكام دستور 23 من مارس سنة 1901 بقانون الشفعة على أن ملكية الشفيع للعين المشفوع فيها لا تنشأ إلا برضاء المشترى بالشفعة أو بالحكم الصادر بها و أن هذه الملكية لا يرتد أثرها إلىتاريخ البيع الحاصل للمشترى و لا إلى تاريخ المطالبة بالشفعة . و لم يعدل القانون المدنى الجديد شيئا من أحكام ذلك الدستور فى هذا الخصوص فجاء نص المادة 944مطابقا لنص المادة 18 من الدستور من أن الحكم الذى يصدر نهائيا بثبوت الشفعة يعتبر سندا لملكية الشفيع و انتهى المشرع إلى ترك الأمر فى تحديد ملكية الشفيع إلى ما كان عليه الحكم قبل إصدار القانون المدنى الجديد ـ و على ذلك فلا تنتقل الملكية الشفيع فى ظل القانون المدنى الحالى إلا من تاريخ الحكم بالشفعة
(الطعن رقم 0235 لسنة 23 مكتب فنى 08 صفحة رقم 798 بتاريخ14-11-1957)
يهمنا تفاعلك