الشرط الفاسخ الصريح و الضمني
في البداية – يجب أن نفرق بين فرضين:
الفرض الأول: العقد محل الخلاف لا يتضمن شرط فاسخ
الفرض الثاني: العقد يتضمن شرط فاسخ صريح.
الفرض الأول: العقد محل الخلاف لا يتضمن بند فاسخ
في هذه الحالة، على المتضرر أن يقوم بإرسال إنذار على يد محضر، يذكر فيه سبب طلبه لفسخ العقد "مثلاً: عدم تسليم الشقة للمشتري، أو تأجير المستأجر للشقة من الباطن"، وبعد ذلك يقوم برفع دعوى الفسخ مع الأخذ في الاعتبار ملحوظتين:
- أي عقد يتضمن التزامات متبادلة "بيع، ايجار، عمل، وكالة بأجر، مقاولة.. إلخ" يكون متضمن "لشرط فاسخ ضمني"، يعني حتى لو مفيش شرط مكتوب، المحكمة تتعامل مع العقد "كأنه متضمن الشرط ده".
- إذا نفذ المدعى عليه التزامه قبل صدور حكم في الدعوى "مثلاً: تسليم الشقة، أو دفع الأجرة المتأخرة"، القاضي سيحكم باستمرار العقد - رفض طلب الفسخ - إلا إذا شاف أن في ضرر على المدعى من عدم الفسخ.
وفى ذلك الشأن – قضت محكمة النقض – في الطعن المقيد برقم 12508 لسنة 78 قضائية، حيث قالت في حيثيات الحكم: "الشرط الضمنى فلا يستوجب الفسخ حتماً، إذ هو خاضع لتقدير القاضى، وله أن يمهل المدين حتى بعد رفع دعوى الفسخ، بل المدين نفسه له أن يتفادى الفسخ بعرض الدين كاملاً قبل أن يصدر ضده حكم نهائي بالفسخ".
الفرض الثاني: العقد يتضمن العقد شرط فاسخ صريح
وفى مثل هذه الحالة صياغة الشرط من الناحية القانونية هي التي تحدد المسار أو الطريق الذي يجب اتخاذه، وهنا توجد ثلاث حالات شائعة في كتابة العقود:
- إذا كانت صيغة البند "يجوز للطرف الأول فسخ العقد في حالة......."، وهنا لابد من قيام المتضرر أو صاحب الحق من إرسال إنذار بالفسخ، وهذا لا يعتبر شرطاَ فاسخاَ صريحاَ، إنما هذا يكون بمثابة ترديد لحق أطراف العقد في اللجوء للقضاء لطلب الفسخ، (ونفس الحالة إذا كانت الصيغة "ينفسخ العقد إذا...........").
- إذا كانت صيغة البند "يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه في حالة......."، هنا لابد من إرسال إنذار بالفسخ قبل رفع الدعوى "زي الشرط الفاسخ الضمني".
- إذا كانت صيغة البند "يعتبر العقد مفسوخ من تلقاء نفسه - دون تنبيه أو أعذار - في حالة......."، هنا ليس من الضروري إرسال إنذار بالفسخ، لإن الشرط المكتوب اعفاك من هذا الأمر.
هل توجد صيغة نموذجية للشرط الفاسخ الصريح؟
محكمة النقض أجابت على هذا التساؤل في العديد من الأحكام، حيث قالت أن الشرط الفاسخ الصريح لابد أن يكون واضح وضوح الشمس، وأن عباراته لابد أن تكون مبينة لاتفاق المتعاقدين صراحة على انتهاء العلاقة بمجرد حدوث الإخلال بالعقد.
ووفقا لـ "النقض" في الطعن المقيد برقم 6903 لسنة 65 قضائية: " الاتفاق في العقود الملزمة للجانبين على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو حكم عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه. أثره. وقوع الفسخ حتماً بمجرد تحقق الشرط دون حاجة إلى تنبيه أو رفع دعوى به".
بمعنى أدق لو أردت كتابة شرط فاسخ في العقد، يفضل أن يكون بهذه الصيغة: "اتفق الطرفان وأقرا بموافقتهما الصريحة على اعتبار العقد مفسوخ من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو اخطار أو اللجوء إلى القضاء، وذلك في حالة.....".
السؤال هنا: ما هو الفرق بين الشرط الفاسخ الضمني والصريح ، و ما هو أثر كل شرط منهم على العقد؟
الفرق مهم قوي، لإن الشرط الضمني لا ينهى العقد إذا قام الطرف الثاني بتنفيذ التزامه، لكن الشرط الفاسخ الصريح، لا يترك فرصة للقاضي أن يحكم باستمرارية العقد، لإن الحكم هنا يكون حكم تقريري بمعنى أدق حكم يؤكد حصول تصرف أو واقعة معينة، ويجب الأخذ في الاعتبار أن كل دعاوى الإخلاء، هي دعاوى لطلب فسخ عقد الإيجار.
اربعة فروق بين الشرط الفاسخ الصريح و الضمني
- يتضح من ذلك أن "العقد" يكون معلقا على "شرط فاسخ" إذا ترتب عن حدوث أمر مستقبل غير محقق الوقوع زوال الالتزامات الناشئة عنه، ويترتب على ذلك فسخ العقد بأثر رجعي، أي أن من شأن تحقق الشرط الفاسخ زوال الالتزام المعلق عليه بأثر رجعي، فيعتبر هذا الالتزام كأن لم يكن منذ البداية دون حاجة إلى حكم أو إعذار.
- أما الشرط الصريح الفاسخ للعقد يكون باتفاق طرفيه بصيغة صريحة على وجوب لفسخ في حالة عدم وفاء أيهما بالتزاماته دون حاجة إلى رفع دعوى الفسخ، ويجب على القاضي إعمال أثره متى تحقق من حصول المخالفة الموجبة له، ومن إعذار المدين، ويكون حكمه مقررا للفسخ وليس منشأ له.
- وعليه فإن الشرط الصريح الفاسخ والشرط الفاسخ العادي يشتركان في أن كل منهما يتحقق على أثر حادثة مستقبلية غير محققة الوقوع يترتب على تحققهما فسخ العقد من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم، وإذا استوجب الأمر صدور حكم قضائي بالفسخ فإنه يكون مقررا لا منشأ، فالفسخ يقع في الحالتين بقوة القانون، ولا يملك القاضي سلطة الاعتراض عليه، فيقتصر دوره على التأكد من قيام الشرط وتوافر شروط إعماله، ويكمن الفرق بين الشرطين في أن الحادثة مناط إعمال الشرط الصريح الفاسخ ذات طابع شخصي تتمثل في تخلف المدين عن تنفيذ التزاماته، أما الحادثة مناط إعمال الشرط الفاسخ العادى، فهي ذات طابع موضوعي لا تتعلق البتة بعدم التنفيذ.
- وهي لا تتحقق إلا إذا استعمل الدائن حقه الإرادي عن طريق التعبير الذي يعلن فيه تمسكه بالفسخ، إلى الطرف الآخر. كما أن الدائن هو الذي يقرر مدى إعمال الشرط، ولا يكون الأمر كذلك في حالة الشرط الفاسخ العادي، إذا يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه بمجرد تحقق الواقعة موضوع الشرط، دون أن يكون لإدارة الأطراف دخل في ذلك، ودون حاجة البحث في التنفيذ من عدم.
المستأجر بقبوله الشرط الصريح الفاسخ يكون وافق على تغيير صفة وضع يده على العين المؤجرة
جلسة 8 من فبراير سنة 2017
برئاسة السيد القاضي/ حسني عبد اللطيف نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ ربيع محمد عمر، محمد شفيع الجرف، محمد منشاوي بيومي نواب رئيس المحكمة وحاتم إبراهيم الضهيري.
الطعن رقم 17369 لسنة 85 القضائية
(1 - 5) إيجار" القواعد العامة في الإيجار: فسخ عقد الإيجار: الشرط الفاسخ الصريح". دعوى" تقدير قيمة الدعوى: دعوى الطرد للغصب". عقد" زوال العقد: أثر الفسخ".
(1) قبول المستأجر الشرط الفاسخ الصريح مقدما. مقتضاه. موافقته الضمنية على تغيير صفة وضع يده على العين عند قيام الشرط من يد مستأجر إلى يد غاصب.
(2) الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار المؤسسة على تحقق الشرط الفاسخ الصريح نتيجة إخلال المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة. حقيقتها. دعوى طرد من العين المؤجرة للغصب. علة ذلك.
(3) الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار تأسيسا على تحقق الشرط الفاسخ الصريح. دعوى غير مقدرة القيمة. أثره. جواز الطعن على الحكم الصادر فيها بالنقض.
(4) الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى توجيه إنذار أو اتخاذ أي إجراء آخر عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه. أثره. وقوع الفسخ حتما بمجرد تحقق الشرط دون حاجة إلى تنبيه أو رفع دعوى أو صدور حكم به. لجوء الدائن إلى القضاء. اعتبار حكمه مقررا للفسخ بعد التحقق من توفر شروطه. مؤداه. عدم استطاعة المدين تفادي الفسخ بالسداد. شرطه. ورود الاتفاق على وقوع الفسخ حتما حال تحققه بصيغة صريحة وألا يكون الدائن قد أسقط حقه في التمسك به. م 158 مدني.
(5) تمسك الطاعن بتحقق موجبات إعمال الشرط الفاسخ الصريح الوارد بعقد الإيجار لتقاعس المطعون ضده عن سداد أجرة العين لمدة ثلاثة أشهر. قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعواه بالطرد بقالة إن المبلغ الذي لم يوف به المطعون ضده كان مقابل مدة زمنية ضئيلة بالنسبة لمدة العقد كلية وعول على سداده اللاحق للأجرة بعد انقضاء ميعاد استحقاقها المحدد بالعقد. مخالفة للقانون وخطأ. علة ذلك.
- المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن المستأجر بقبوله الشرط الصريح الفاسخ مقدما، يعتبر قد وافق ضمنا على تغيير صفة وضع يده على العين المؤجرة عند قيام هذا الشرط من يد مستأجر إلى يد غاصب.
- إذا أقيمت الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار وإخلاء عين النزاع تأسيسا على إخلال المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة (بما يتحقق معه الشرط الصريح الفاسخ) وأن يده على العين قد صارت - تبعا لذلك - يد غاصب، فإن الدعوى بهذه المثابة هي في حقيقتها دعوى طرد من العين المؤجرة للغصب، وتكون قد أقيمت بطلب غير قابل للتقدير وفقا للقواعد المنصوص عليها بالمواد رقم 36 حتى 40 من قانون المرافعات.
- إذ كانت الدعوى قد أقيمت بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 3/8/2003 والإخلاء لعدم سداد الأجرة استنادا إلى تحقق الشرط الصريح الفاسخ، وأن يد المطعون ضده على عين النزاع أضحت يدا غاصبة اعتبارا من هذا التاريخ، فإنها تكون غير مقدرة القيمة، ومن ثم يجوز الطعن على الحكم الصادر فيها بالنقض، ويضحى الدفع المبدي من النيابة على غير أساس.
- المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى توجيه إنذار أو اتخاذ أية إجراء آخر عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه إعمالا لنص المادة 158 من القانون المدني يترتب عليه الفسخ حتما عند تحقق الشرط الفاسخ الصريح الوارد في العقد إذ يقع هذا الفسخ الاتفاقي بمجرد إعلان الدائن رغبته في ذلك دون حاجة إلى تنبيه أو رفع دعوى بالفسخ أو صدور حكم به، فإذا ما لجأ الدائن إلى القضاء فإن حكمه يكون مقررا للفسخ بعد التحقق من توفر شروط الفسخ الاتفاقي ووجوب إعماله، ولا يستطيع المدين تفادي الفسخ بسداد المستحق عليه بعد تحقق الشرط الصريح الفاسخ إذ ليس من شأن هذا السداد أن يعيد العقد بعد انفساخه، إلا أنه يتعين أن تكون صيغة الاتفاق صريحة الدلالة على وقوع الفسخ حتما حال تحققه وألا يكون الدائن قد أسقط حقه في التمسك به.
- إذ كان الثابت من عقد الإيجار سند الدعوى أنه قد تم الاتفاق فيما بين طرفي التداعي وفي البند الثاني منه على التزام المطعون ضده بسداد أجرة عين النزاع للطاعن بداية كل شهر، كما تضمن العقد بالبند الرابع شرطا صريحا فاسخا مفاده أنه يتعين على المستأجر سداد الأجرة في المواعيد المتفق عليها وفي حالة تأخر المستأجر عن سدادها - أو أي جزء منها في ميعاد استحقاقها - يصبح العقد مفسوخا بقوة القانون دون حاجة إلى تنبيه أو أي إجراء آخر. لما كان ذلك، وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بتحقق موجبات إعمال الشرط الفاسخ الصريح لتقاعس المطعون ضده عن سداد أجرة العين لمدة ثلاثة أشهر إلا أن الحكم المطعون فيه قد قضى برفض دعواه على سند من أن المبلغ الذي لم يوف به المطعون ضده كان مقابل مدة زمنية ضئيلة بالنسبة لمدة العقد كلية وعول على سداده اللاحق للأجرة بعد انقضاء ميعاد استحقاقها المحدد بالعقد رغم أنه ليس من شأن هذا السداد - حال ما إذا تحققت شروط الفسخ المنصوص عليه - أن يعيد العقد بعد انفساخه وقد حجبه ذلك عن بحث مدى توفر شرائط إيقاع الفسخ الاتفاقي من عدمه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
الوقائع
وحيث إن الوقائع- على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق- تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم ... لسنة 2014 أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بطرد المطعون ضده من عين التداعي والتسليم، وقال شرحا لدعواه إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 2003/8/3 استأجر منه المطعون ضده الحانوت عين النزاع بأجرة شهرية مقدارها مائة جنيه تزاد بنسبة 5% اعتبارا من أول يناير سنة 2005 ثم 12% من أول سبتمبر سنة 2009 إلا أنه تقاعس عن سداد كامل الأجرة المتفق عليها في مواعيد استحقاقها رغم إنذاره مما تحققت معه موجبات إعمال الشرط الصريح الفاسخ المنصوص عليه بالعقد، ومن ثم فقد أقام الدعوى. حكمت المحكمة بفسخ العقد وبالإخلاء والتسليم. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم ... لسنة 71ق الإسكندرية، وبتاريخ 12/8/2015 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بعدم جواز الطعن على الحكم المطعون فيه لقلة النصاب، وفي الموضوع بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إنه عن الدفع المبدى من النيابة بعدم جواز الطعن لقلة النصاب، فإن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن المستأجر بقبوله الشرط الصريح الفاسخ مقدما، يعتبر قد وافق ضمنا على تغيير صفة وضع يده على العين المؤجرة عند قيام هذا الشرط من يد مستأجر إلى يد غاصب، ومن المقرر أيضا أنه إذا أقيمت الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار وإخلاء عين النزاع تأسيسا على إخلال المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة وأن يده على العين قد صارت - تبعا لذلك - يد غاصب، فإن الدعوى بهذه المثابة هي في حقيقتها دعوى طرد من العين المؤجرة للغصب، وتكون قد أقيمت بطلب غير قابل للتقدير وفقا للقواعد المنصوص عليها بالمواد رقم 36 حتى 40 من قانون المرافعات. لما كان ذلك، وكانت الدعوى قد أقيمت بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 3/8/2003 والإخلاء لعدم سداد الأجرة استنادا إلى تحقق الشرط الصريح الفاسخ، وأن يد المطعون ضده على عين النزاع أضحت يدا غاصبة اعتبارا من هذا التاريخ، فإنها تكون غير مقدرة القيمة، ومن ثم يجوز الطعن على الحكم الصادر فيها بالنقض، ويضحى الدفع المبدي من النيابة على غير أساس.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه بسبب الطعن الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول إن عقد الإيجار سند الدعوى قد تضمن شرطا صريحا فاسخا حال تخلف المستأجر- المطعون ضده - عن أداء الأجرة، ورغم ذلك اعتد الحكم بسداده للأجرة بعد مواعيد استحقاقها المتفق عليها بالعقد في حين أن السداد اللاحق لا يحول دون تطبيق هذا الشرط والقضاء بالفسخ، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى توجيه إنذار أو اتخاذ أية إجراء آخر عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه إعمالا لنص المادة 158 من القانون المدني يترتب عليه الفسخ حتما عند تحقق الشرط الفاسخ الصريح الوارد في العقد إذ يقع هذا الفسخ الاتفاقي بمجرد إعلان الدائن رغبته في ذلك دون حاجة إلى تنبيه أو رفع دعوى بالفسخ أو صدور حكم به، فإذا ما لجأ الدائن إلى القضاء فإن حكمه يكون مقررا للفسخ بعد التحقق من توفر شروط الفسخ الاتفاقي ووجوب إعماله، ولا يستطيع المدين تفادي الفسخ بسداد المستحق عليه بعد تحقق الشرط الصريح الفاسخ إذ ليس من شأن هذا السداد أن يعيد العقد بعد انفساخه، إلا أنه يتعين أن تكون صيغة الاتفاق صريحة الدلالة على وقوع الفسخ حتما حال تحققه وألا يكون الدائن قد أسقط حقه في التمسك به. لما كان ذلك، وكان الثابت من عقد الإيجار سند الدعوى أنه قد تم الاتفاق فيما بين طرفي التداعي وفي البند الثاني منه على التزام المطعون ضده بسداد أجرة عين النزاع للطاعن بداية كل شهر، كما تضمن العقد بالبند الرابع شرطا صريحا فاسخا مفاده أنه يتعين على المستأجر سداد الأجرة في المواعيد المتفق عليها وفي حالة تأخر المستأجر عن سدادها - أو أي جزء منها في ميعاد استحقاقها - يصبح العقد مفسوخا بقوة القانون دون حاجة إلى تنبيه أو أي إجراء آخر. لما كان ذلك، وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بتحقق موجبات إعمال الشرط الفاسخ الصريح لتقاعس المطعون ضده عن سداد أجرة العين لمدة ثلاثة أشهر إلا أن الحكم المطعون فيه قد قضى برفض دعواه على سند من أن المبلغ الذي لم يوف به المطعون ضده كان مقابل مدة زمنية ضئيلة بالنسبة لمدة العقد كلية وعول على سداده اللاحق للأجرة بعد انقضاء ميعاد استحقاقها المحدد بالعقد رغم أنه ليس من شأن هذا السداد - حال ما إذا تحققت شروط الفسخ المنصوص عليه- أن يعيد العقد بعد انفساخه وقد حجبه ذلك عن بحث مدى توفر شرائط إيقاع الفسخ الاتفاقي من عدمه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
يهمنا تفاعلك