ضريبة التصرفات العقارية

 بسم الله الرحمن الرحيم

باسم الشعب

مجلس الدولة

المحكمة الإدارية العليا

( الدائرة الحادية عشرة )

موضوع بالجلسة المنعقدة علنا بمقر المحكمة يوم الأحد الموافق ٢٠٢٣/٥/٢١م

برئاسة السيد الأستاذ المستشار / عادل سيد عبد الرحيم بريك

و عضوية السيد الأستاذ المستشار عاطف محمود أحمد خليل

وعضوية السيد الأستاذ المستشار/ شريف حلمي عبد المعطى أبو الخير وعضوية السيد الأستاذ المستشار/ محمود عربي محمد هاشم و عضوية السيد الأستاذ المستشار/ إمام محمد كمال الدين إمام نور الدين وبحضور السيد الأستاذ المستشار/ محمد علی رضوان وسكرتارية السيد / محمد ابراهيم محمد

أصدرت الحكم الآتي

في الطعن رقم ۲۹۷۰۱ لسنة ٦٥ قضائية عليا

المقام من.......

ضد

وزير المالية بصفته .

في الدعوى رقم : ١٢٧٥ لسنة ١٦ قي بجلسة ٢٠١٨/١١/٢٦

الاجراءات

بتاريخ ۲۰۱۹/۱/۲۳ أودع وكيل الطاعن - المحامي المقبول. للمرافعة أمام المحكمة الإدارية العليا - قلم كتابها تقرير الطعن الماثل في الحكم الصادر عن محكمة القضاء الإداري في الدعوى رقم : ١٢٧٥ لسنة ١٦ قي بجلسة ۲۰۱۸۱۱۲٦ ، بقبول الدعوى شكلا ورفضها موضوعا وإلزام الطاعن المصروفات.

وطلب الطاعن - للأسباب المبينة بتقرير الطعن - الحكم بقبول الطعن شكلا وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه واعتباره كان لم يكن ، و الزام المطعون ضدهم المصروفات عن درجتي التقاضي.

و تدوول نظر الطعن أمام دائرة فحص الطعون الحادية عشرة على النحو المبين بمحاضر جلساتها ، ثم قررت الدائرة إحالة الطعن إلى هذه الدائرة ، حيث جرى نظرة على النحو المبين بمحاضر جلساتها ، و خلالها أودع نائب الدولة حافظة مستندات طويت على المستند المعلى بغلافها.

وبجلسة ۱۲/ ۲/ ۲۰۲۳ قررت المحكمة إصدار الحكم في الطعن بجلسة ۲۰۲۳/۳۱۹ ، ثم قررت المحكمة من أجل النطق بالحكم لجلسة اليوم لإتمام المداولة ، حيث صدر الحكم و أودعت مسودته المشتملة على أسبابه عند النطق به.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع الايضاحات ، و بعد المداولة قانونا ومن حيث إن الطاعن يهدف من طعنه إلى طلب الحكم بقبوله شكلا وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه والقضاء مجددا بإلغاء قرار مأمورية ضرائب كفر الدوار أول الصادر بربط ضريبة تصرفات عقارية على عقد البيع المؤرخ ۲۰۱۳/۱/۱ بمبلغ مقداره ( ) ۱۹۹۳۲,۲۵ جنيها و ما يترتب على ذلك من آثار أخصها براءة ذمته من هذا المبلغ وإلزام الجهة الإدارية المطعون ضدها المصروفات.

ومن حيث إن الطعن قد استوفي جميع أوضاعه وإجراءاته الشكلية المقررة قانونا. 

وحيث إن عناصر الطعن المائل - حسبما يبين من الأوراق - تتلخص في أن الطاعن أقام دعواه المطعون على الحكم الصادر فيها ؛ بموجب صحيفة أودعت ابتداء قلم كتاب محكمة بندر كفر الدوار بتاريخ ۲۰۱٦/٢/١٨ و قیدت بجدولها برقم ١٣ لسنة ۲۰۱٦ مدني حكومة بندر كفر الدوار، وطلب في ختامها الحكم ببراءة ذمته من المبالغ المطالب بها من مأمورية الضرائب رئاسة المطعون ضده الثاني وإلغاء كافة الآثار المترتبة على تلك المطالبة وإلزامهم بالمصروفات.

وذكر شرحا للدعوى أنه بتاريخ ۲۰۱۳/۱/۱ قام بتحرير عقد بيع ابتدائي بينه و بين نجله (...) بخصوص قطعة أرض فضاء وذلك لإنهاء إجراءات ترخيص بمجلس مدينة كفر الدوار، وفوجئ بمأمورية الضرائب تطالبه بسداد ضريبة تصرفات عقارية بواقع مبلغ مقداره (۱۹۹۳۳۰۲۵) جنيها ، فطعن على النموذج .

عقاري و رفضت المأمورية استلامه فأرسله على يد محضر، ونعى الطاعن على تلك المطالبة مخالفة القانون تأسيسا على أن التصرف غير خاضع للضريبة لعدم شهره ولكونه تم قبل صدور القانون المعمول به واختتم الطاعن صحيفة دعواه بطلباته المتقدم ذكرها.

وبجلسة ۲۰۱٦/٥/٣٠ حكمت المحكمة بعدم اختصاصها ولائيا بنظر الدعوى وإحالتها بحالتها إلى محكمة القضاء الإداري للاختصاص و أبقت الفصل في المصروفات.

و نفاذا لما تقدم فقد أحيلت الدعوى إلى محكمة القضاء الإداري - دائرة البحيرة و قيدت بجدولها بالرقم المسطر يصدر هذا الحكم ، وجرى نظرها على النحو المبين بمحاضر جلساتها. وبجلسة ۲۰۱٨/١١/٢٦ حكمت المحكمة بقبول الدعوى شكلا و رفضها موضوعا و إلزام الطاعن المصروفات. 

و شيدت المحكمة قضاءها - بعد استعراض المادة ٤٢ من القانون رقم 11 لسنة ۲۰۰۵ بشأن الضريبة على الدخل و المعدلة بالقانون رقم ۱۰۱ لسنة ۲۰۱۲ و قبل تعديلها بالقانون رقم 11 لسنة ۲۰۱۳ و القانون رقم ۹۷ لسنة ۲۰۱٨ ، و المادة ۱۱۷ من قانون الضريبة على الدخل المشار إليه - على أن الثابت من الأوراق أن الطاعن قام ببيع قطعة أرض فضاء مساحتها ٢٦٥,٧٤ متر كائنة بمدخل كوبري كفر الدوار بمركز كفر الدوار بالبحيرة لابنه / . 

بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ ۲۰۱۳/۱/۱ و الصادر بشأنه حكم صحة التوقيع في الدعوى رقم ٣٧٥١ لسنة : ۲۰۱ من محكمة بندر كفر الدوار الجزئية بجلسة ۲۰۱٥/١/١١ ، وقد قامت مأمورية ضرائب كفر الدوار أول بربط ضريبة بنسبة ٢,٥% على الإيراد الناتج عن تصرف الطاعن في الأرض المبينة الحدود والمعالم يعقد البيع الابتدائي سالف الذكر ، فأقام الطاعن دعواه ابتغاء الحكم بإلغاء قرار مأمورية ضرائب كفر الدوار أول بربط ضريبة تصرفات عقارية على العقد المذكور بمبلغ ) ۱۹۹۳۲,۲۵ ) جنيه ، وإذا كان ما تقدم و كان الطاعن يستند في نعيه على قرار ربط الضريبة المشار إليه إلى أن تصرفه من التصرفات المستثناة لعدم شهره و لكونه قد أبرم قبل العمل بالقانون رقم ۱۱ لسنة ۲۰۱۳ ، و إذ كان من المقرر أن عقد البيع الابتدائي يعد دليلا على حصول التصرف في العقارات بما يتوافر به تحقق الواقعة المنشئة للضريبة و هي تحقيق الربح سواء تم تسجيل هذه التصرفات أو لم يتم ، و إذ لم يقدم الطاعن أية مستندات أو دليل على توافر أي حالة من الحالات المستثناة من الخضوع للضريبة في شأنه ، فمن ثم فإن دعواه تغدو فاقدة لسندها القانوني خليقة بالرفض وخلصت المحكمة إلى قضائها سالف الذكر. وإذ لم يلق هذا القضاء قبولا لدى الطاعن فقد أقام طعنها الماثل ناعيا على الحكم المطعون عليه مخالفة القانون و الخطأ في تطبيقه وتأويله، تأسيسا على أسباب حاصلها أن الطاعن قام بتحرير عقد البيع لابنه حتى يتسنى له استخراج ترخيص بالبناء عليها وليس بقصد البيع والشراء و قبض الثمن فهو تصرف يتسم بالصورية بين الطاعن و ابنه ، و من جهة أخرى فإنه تصرف غير مشهر بتاريخ ۲۰۱۳/۱/۱ أي قبل العمل و مبرم بالقانون رقم ۱۱ لسنة ۲۰۱۳ و الذي أخضع بموجبه التصرفات غير المشهرة للضريبة و بناء عليه لا يخضع للضريبة. 

واختتم الطاعن تقرير الطعن بطلباته المتقدمة.

ومن حيث إن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن الطعن أمام المحكمة الإدارية العليا يطرح المنازعة في الحكم المطعون فيه برمتها أمامها ، ويفتح الباب أمامها لتزن الحكم المطعون فيه بميزان القانون ، وزنا مناطه استظهار ما إذا كانت قد قامت به حالة أو أكثر من الحالات التي تعيبه ؛ فتلغيه ثم تنزل حكم القانون في المنازعة ، أم أنه لم تقم به حالة من تلك الحالات وكان صائبا في قضائه ؛ فتبقي عليه وترفض الطعن ، ومن ثم فللمحكمة أن تنزل حكم القانون في المنازعة على الوجه الصحيح ، غير مقيدة في ذلك بأسباب الطعن ، طالما أن المرد هو مبدأ المشروعية نزولا على سيادة القانون، أي أنها تنزل على الحكم المطعون فيه والقرار المطعون فيه صحيح حكم القانون.

ومن حيث إن المادة ( ٤٢ ) من قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 11 لسنة ٢٠٠٥ تنص على أن تفرض ضريبة بسعر ( ٢,٥ %) و بغير أي تخفيض على إجمالي الإيرادات الناتجة عن التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي داخل کردون المدن سواء الصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها ، وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزءا منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك ، و سواء كانت إقامة المنشآت على أرض مملوكة للممول أو للغير.

وتستثنى من التصرفات الخاضعة لهذه الضريبة تصرفات الوارث في العقارات التي آلت إليه من مورثه بحالتها عند الميراث و كذلك تقديم العقار كحصة عينية في رأس مال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات. 

وعلى مكاتب الشهر العقاري إخطار المصلحة بشهر التصرفات التي تستحق عليها الضريبة طبقا لأحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ الشهر. وبتاريخ ۲۰۱۲/۱۲/٦ صدر القرار بقانون رقم ۱۰۱ لسنة ۲۰۱۲ بشأن تعديل بعض أحكام قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 11 لسنة ۲۰۰۵ وتقرير بعض التيسيرات الضريبية والمساهمة في تحقيق العدالة الاجتماعية والحد من حالات التهرب الضريبي ، وتضمن استبدال المادة ( ٤٢ ) من القانون المذكور بالنص التالي: تفرض ضريبة بسعر (۲۰۵) و بغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها ، عدا القرى ، سواء الصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها، وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزءا منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك ، وسواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير ، وسواء كانت هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة. 

وبتاريخ ۲۰۱۳/۵/۱۸ صدر القانون رقم ۱۱ لسنة ۲۰۱۳ بشأن تعديل بعض أحكام قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 11 لسنة ۲۰۰۵ و تعديلاته والمعدل بالقانون رقم ۱۰۱ لسنة ۲۰۱۲ ، ونشر بالجريدة الرسمية بذات التاريخ بالعدد ۲۰ مكرر ، ونص في المادة الأولى منه على أن: يعدل تاريخ العمل بأحكام القرار بقانون رقم ۱۰۱ لسنة ۲۰۱۲ بتعديل بعض أحكام قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة ۲۰۰۵ و تعديلاته ، ليسري اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون.....

و تنص المادة الثانية من القانون ذاته على أن التالية. 

يستبدل بنصوص المواد أرقام ...... ، (٤٢) ، ....... من قانون الضريبة على الدخل وتعديلاته النصوص . مادة (٤٢) تفرض ضريبة بسعر ( ٢,٥ ٪) و بغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها ، عدا القرى ، سواء الصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك و سواء كانت المنشات مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير، وسواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة.

و بتاريخ ۲۰۱۸/۷/۲۵ صدر القانون رقم ۱۸۰ لسنة ۲۰۱۸ و نشر بالجريدة الرسمية بذات التاريخ ، متضمنا استبدال المادة (٤٢) من قانون الضريبة على الدخل بالنص التالي: تفرض ضريبة بسعر ( ٢,٥%) و بغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها ، عدا القرى ، سواء الصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزءا منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك وسواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير، وسواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة.

وحيث إن مفاد ما تقدم ؛ أنه وبموجب نص المادة (٤٢) من القانون رقم 11 لسنة ۲۰۰۵ ؛ فرض المشرع ضريبة بسعر ( ۲.٥٪) و بغير أي تخفيض ؛ على إجمالي الإيرادات الناتجة عن التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي داخل كردون المدن ، سواء الصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها ، وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزءا منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك ، وسواء كانت إقامة المنشآت على أرض مملوكة للممول أو للغير.

و بموجب القرار بقانون رقم ۱۰۱ لسنة ۲۰۱۲ - و المعمول به اعتبارا من ۲۰۱۳/۵/۱۹ وفقا لصريح نص المادة الأولى من القانون رقم 11 لسنة ۲۰۱۳ - تم تعديل نص المادة (٤٢) بإضافة حكمين جديدين

أولهما : أن المشرع استثنى العقارات والأراضي الموجودة في القرى من الخضوع للضريبة. 

ثانيهما : أضاف المشرع للنص عبارة ( و سواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة. )

ثم صدر القانون رقم ۵ ۱۸ لسنة ۲۰۱۸ مؤكدا على استثناء العقارات والأراضي الموجودة في القرى من الخضوع للضريبة، والإبقاء على عبارة و سواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة في نص المادة (٤٢) من القانون سالف البيان.

و حيث إن الضريبة على التصرفات العقارية هي ضريبة مباشرة تفرض على الأموال العقارية عند تداولها ، و على إجمالي الإيراد الناتج عن التصرف فيها ، و لما كان التصرف في العقارات المبنية و الأراضي ؛ إنما يقصد به تداول الثروة العقارية بين الأشخاص ، أي خروج العقار عن ملك المتصرف و دخوله في ملك المتصرف إليه. 

و حيث إنه من المستقر عليه قضاء أن الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بشهرها بطريق التسجيل وفقا لأحكام القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بشأن تنظيم الشهر العقاري و التي تنص المادة ( ٩ ) منه على أن جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية. 

ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم. 

ولا يكون التصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن ؛ و من ثم تكون الواقعة المنشئة الضريبة المقررة بنص المادة (٤٢) من القانون رقم ۹۱ لسنة ۲۰۰۵ و قبل تعديلها بالقانونين رقمي ۱۰۱ لسنة ۲۰۱۲ و ۱۱ لسنة ۲۰۱۳ ؛ هي شهر التصرف ، إذ بها يتحدد المركز القانوني لطرفي التصرف في المواد العقارية و يتحقق به معنى تداول الثروة العقارية. ومؤدى ذلك و لازمه ؛ أن التصرفات غير المشهرة السابقة على ٢٠١٣/٥/١٩ ؛ لا تخضع للضريبة المقررة بنص المادة (٤٢) من القانون ، و آية ذلك أن المشرع حينما أراد مد نطاق الضريبة على التصرفات العقارية غير المشهرة ؛ أفصح عن ذلك بعبارة صريحة واضحة ، لا لبس فيها و لا غموض ، و أضاف عبارة ( و سواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة ) بموجب القرار بقانون رقم ۱۰۱ لسنة ۲۰۱۲ و المعمول به اعتبارا من ۲۰۱۳/۵/۱۹ على النحو السالف بيانه. 

و حيث إنه ترتيبا على ما تقدم ؛ و لما كان الثابت من الأوراق أنه بتاريخ ۲۰۱۳/۱/۱ باع الطاعن إلى ابنه / قطعة أرض فضاء مساحتها ۲۷۰ متر مربع و الكائنة بمدخل كوبري كفر الدوار بمركز كفر الدوار نظير مبلغ مقداره ( ۷۹۷۳۳۰) جنيها ، وبتاريخ ۲۰۱۵/۱/۱۱ حصل المشتري المذكور على حكم بصحة توقيع الطاعن على عقد البيع المشار إليه في الدعوى رقم ١٧٥١ لسنة ٤ ۲۰۱ م . ح بندر كفر الدوار ، و بناء عليه قامت مأمورية ضرائب كفر الدوار أول بربط ضريبة التصرفات العقارية على الطاعن بنسبة ٢,٥ % من إجمالي الإيراد الناتج عن التصرف في قطعة الأرض المشار إليها ومطالبة الطاعن بتاريخ ۹/۱۷/۲۰۱٥ بسداد مبلغ مقداره ( ۱۹۹۳۳۰۲۵ ) جنيها قيمة الضريبة المستحقة على التصرفا لعقاري ، فتظلم الطاعن من هذه المطالبة ثم أقام دعواه بطلباته سالفة البيان.

ولما كان ما تقدم ؛ و كان الثابت من الأوراق أن التصرف الذي قام به الطاعن تم بموجب العقد العرفي المؤرخ ۲۰۱۳/۱/۱ ، و خلت الأوراق مما يفيد شهر العقد المذكور قبل ١٩/٥/٢٠١٣ كما لم تقدم جهة الإدارة دليلا على عدم صحة تاريخ عقد البيع المشار إليه ، و من ثم فإن هذا التصرف العقاري لا يخضع للضريبة بحسبان أن الواقعة المنشئة الضريبة المقررة بنص المادة (٤٢) من القانون رقم ۹۱ السنة ۲۰۰۵ و قبل تعديلها بالقانونين رقمي ۱۰۱ لسنة ۲۰۱۲ و ۱۱ لسنة ۲۰۱۳ ؛ هي شهر التصرف، و الذي بموجبه يتحدد المركز القانوني لطرفي التصرف في المواد العقارية ، و يتحقق به معنى تداول الثروة العقارية ، و هو ما لم يتوافر في حالة الطاعن ، الأمر الذي تضحى معه مطالبة الطاعن بسداد ضريبة التصرفات العقارية على العقد المنوه عنه ؛ مخالفة صحيح حكم القانون و غير قائمة على سند يبررها ، مما يتعين معه القضاء ببطلانها مع ما يترتب على ذلك من آثار أخصها براءة ذمة الطاعن من المبلغ المطالب به. 

وحيث إن الحكم المطعون فيه قد غاير هذا النظر ؛ فإنه يكون قد صدر مخالفا صحيح حكم القانون، مما تقضي معه المحكمة بإلغائه و ببطلان مطالبة الطاعن بسداد ضريبة التصرفات العقارية بواقع مبلغ مقداره (۱۹۹۳۳,۲۵) جنيها مع ما يترتب على ذلك من آثار أخصها براءة ذمته من المبلغ المطالب به.

وحيث إن من يخسر الطعن يلزم مصروفاته عملا بالمادة (١٨٤) من قانون المرافعات.

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة بقبول الطعن شكلا وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه و ببطلان مطالبة الطاعن بسداد ضريبة التصرفات العقارية بواقع مبلغ مقداره (١٩٩٣٣,٢٥) جنيها مع ما يترتب على ذلك من آثار أخصها براءة ذمة الطاعن من المبلغ المطالب به، وألزمت الجهة الإدارية المطعون ضدها المصروفات عن درجتي التقاضي.

سكرتير المحكمة

رئيس المحكمة

تعديل المقال