الفرق بين
دعوى صحة التوقيع
و دعوى الصحة و النفاذ
أ.د/ محمد عويان
 |
| د. محمد عويان |
دعوى صحة التوقيع هى دعوى تحفظية يرفعها احد اطراف التوقيع ليثبت أمام القاضي ان الطرف الثاني وقع بالفعل على هذه الورقة.
ولأي طرف من أطراف التوقيع الحق في رفعها بشأن الورقة الموقع عليها ايا كان هو مين مثل البائع أو المشتري في عقد البيع او المستأجر أو المؤجر في عقد الايجار ..
وبشأن أي مستند أو أي محرر سواء كان عرفي او رسمي و ده معناه انه يجوز رفعها بخصوص عقد البيع - عقد الإيجار - قائمة المنقولات الزوجية - إيصال أمانة - عقد اتفاق - عقد هبة - عقد تبرع - عقد تأسيس شركة و غيره.
وتختص المحكمة الجزئية التابع لها محل العقار مثلا او محل اقامة المدعى عليه .
والحكم الذي تصدره المحكمة يحوز الحجية في توقيع المدعى عليه فقط يعني القاضي عندما ينظر مثلا دعوى صحة التوقيع المرفوعة بشأن عقد بيع ابتدائي فهو هنا لا ينظر مضمون العقد من تسلسل الملكية أو صحة الملكية او حتى إثبات الملكية , و لكنه في هذه الحالة يتأكد فقط و بيثبت ان الطرف المدعى عليه قد وقع بالفعل على هذا العقد او لم يوقع .
أما عن دعوي الصحة والنفاذ.
هي دعوى يلجأ إليها مشتري العقار لتسجيل عقد البيع لانتقال ملكية العقار إليه وهذا يعني أنها دعوى موضوعية لا يكون الحكم فيها إلا بعد اقتناع القاضي بموضوعية وشروط العقد ويقوم مقام التسجيل و تنتقل الملكية إلى المشتري منذ وقت قيد دعوي الصحة والنفاذ في الشهر العقاري.
ولكي يتحقق الصحة والنفاذ للعقد يجب تضمينه (عقد البيع الإبتدائي المرفوع به الدعوى) على بند الأيلولة وهو كيف آلت الملكية إلي المتصرف سواء عن طريق كسبها بمضي المدة ، أو عقد مسجل ، أو حكم تثبيت ملكية.
واتخاذ أولى خطوات صحة ونفاذ العقد يتم تقديم طلب للشهر العقاري الكائن بمنطقة العقار متضمنا أصل وثلاث صور و بيانات القطعة أو العقار موضوع عقد البيع برقم طلب، ثم يرسل إلي هيئة المساحة لبحثة ويتم تعلية رسوم عليه للمعاينة، وبعد دفع الرسم يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار أو قطعة الارض موضوع الطلب المقد، وتحرير بيان مساحي للقطعة أو العقار موضوع الطلب ، ثم يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحى الى الشهر العقارى، ثم يستلم الطالب بيان مساحى من الشهر العقارى لكى يكون تمهيد لعملية تقديم مشروع عريضة الدعوى . مع مراعاة أن يتم الانتهاء منه فى مدة لا تزيد عن سنة .
وبعد الانتهاء من تلك الخطوات ترفع الدعوى بعد استلام البيان من الشهر العقاري ويجب ان تتضمين عريضتها البيان المساحي ورقم الطلب في الشهر العقاري مع مراعاة تحديد المحكمة المختصة التي ترفع فيها من الناحية المحلية وتحدد على أساس مكان العقار الذى يكون محل العقد المطلوب اجراء الحكم بصحته ونفاذه ، والمحكمة المختصة سواء هي كلية ام جزئية بيكون مبني على أساس كشف تحديد الضرائب من الضرائب العقارية لا يكون على أساس المبلغ المذكور في العقد وليس على أساس الثمن المكتوب في عقد البيع.
وتحديد المحكمة التي ترفع فيها الدعوى يتم رفع عن طريق احضار مكلفة للعقار . وذلك إعمالا لنص المادة ٣٧من قانون المرافعات «يراعى فى تقدير قيمة الدعوى ».
فالدعاوى التي يرجع في تقدير قيمتها الى قيمة عقار يكون تقدير هذه القيمة بإعتبار خمسمائة مثل من القيمة الضريبة الأصلية المربوطة اذا كان العقار مبنى، فإن كان من الأراضي يكون التقدير بإعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية فإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته متضمنة البيان المساحي في نفس العريضة ومتضمنا رقم الطلب الخاص في الشهر العقاري.
يلي ذلك تقديم العريضة الى الشهر العقاري لمراجعتها مرفقا بها البيان المساحي السابق استلامه من الشهر العقاري وبعد المراجعة يتسلم الطالب عريضة الدعوى وتأخذ عليها ختم اللوتس «صالح للشهر».
وبعد ذلك تقدم العريضة إلي مصلحة الشهر العقاري الرئيسية لتقدير الامانة القضائية وهو رسم يقدر على المبلغ المكتوب في عقد البيع ويحرر إيصال بالمبلغ المفروض فقط دون دفع لهذا المبلغ . ثم نأخذ العريضة وايصال تقدير الأمانة القضائية وترفع الدعوى فى المحكمة المختصة بالطرق العادية لرفع الدعوى من تقدير ورسم وخلافه مضافا اليها رسم الامانة القضائية، مع مراعاة الاحتفاظ بإيصال دفع الامانة القضائية وكذلك ايصال سداد ضريبة المهن بأسم المحامى رافع الدعوى . وبعد انهاء اجراءات رفع القضية بالطرق العادية وايداعها الجدول بعد تحدد جلسة لنظرها.
ثم بعد ذلك يقوم الطالب بالتقديم على طلب لقلم الكتاب لاعطائه صورة رسمية من الدعوى قبل الإعلان بشرط أن تكتب على عقود خاصة بالشهر العقارى و يطلب من الشهر العقارى إذا كان الطلب سجل عينى تطلب الصورة الرسمية على الورق العادى.
ثم يتم تقديم الصورة الرسمية المكتوبة على العقد المخصص لذلك الى مصلحة الشهر العقارى الرئيسية التى قدرت فيها الامانة القضائية مع ايصال دفع الامانة القضائية وإيصال سداد ضريبة المهن .
ويقوم مقدر الرسوم بتقدير رسم شهر العريضة ويسدد الرسم بخزينة الشهر العقاري أو السجل العيني وتسلم العريضة والإيصالات للمراجع المختص، وبعد ثلاثة أيام يتم استلام العريضة المشهرة وتكون مغلفة موضح بها رقم الشهر وتاريخه إذا كان الطلب شهر عقاري وبالنسبة للسجل العيني ( وبعد المراجعة ) يتم منح مقدم الطلب شهادات قيود ومطابقة كسند للملكية وهى تقابل شهر العريضة في نظام الشهر العقاري.
ولكن هل بهذه الخطوات تمت صحة ونفاذ العقد ، اكيد بالطبع لا مازال الدعوى المرفوعة والمطلوب فيها السير وتقديم ما يلزم وصولا للحكم بالصحة والنفاذ .
حيث تقديم عريضة دعوي الصحة والنفاذ المشهرة التي تم استلامها من الشهر العقاري أو شهادة القيود التي تم إستلامها من السجل العيني للمحكمة، ومكلفة بالقطعة أو العقار موضوع البيع إذا لم يكن مقدم من عقد البيع أثناء رفع الدعوى .
ولتفادى مصاريف دعوى الصحة والنفاذ يتم الإتفاق مع البائع على حضور أول جلسة لتقديم محضر صلح في الدعوي وإلحاقه بمحضر الجلسة وجعله في قوة السند التنفيذي.
وفى هذه الحالة تحكم المحكمة بإلحاق محضر الصلح بمحضر الجلسة وتثبت محتواه فيه وتجعله في قوة السند التنفيذي وبذلك تنتهى دعوي الصحة والنفاذ صلحا دون مصاريف على الخصوم وتتبع باقي الإجراءات المعروفة لسحب المستندات السابق تقديمها في الدعوى مع الصورة التنفيذية للحكم .
وإذا تعذر تقديم محضر الصلح في أول جلسة ولتجنب الرسوم يتم تأجيل الدعوي للإعلان أو إعادة الإعلان وهى مسالة يجب أن تراعى حيث يجب التجهيز لتلك الدعوي جيداً قبل رفعها لأن الدعوى تعفى من الرسوم في حالة تقديم محضر الصلح في أول جلسة بعد تمام اكتمال الشكل أي تمام الإعلان وإعادة الإعلان أو حضور الخصوم أو بعد التأجيل لسبب خارج عن إرادة المدعي ذاته كالتأجيل الإداري أو التأجيل بناء علي رغبة المحكمة .
وفي جميع الأحوال يجب تقديم كامل مستندات الدعوي قبل أو مع محضر الصلح ذلك أن تأجيل الدعوي للمستندات أو المذكرات أو خلاف ما سبق ذكره من قبل المدعي يخضعه لقائمه الرسوم وبذلك تنتهى الدعوى صلحا دون مصاريف على الخصوم.
لذلك يجب الإنتباه للفارق الكبير بين دعوى صحة التوقيع وكونها دعوى تحفظية لا تبحث الملكية وبين دعوى الصحة والنفاذ وكونها دعوى موضوعية تتطلب بحث الملكية وعمق الإجراءات المطلوبة بصددها وصولا للحكم بالصحة والنفاذ.
تحياتي دكتور محمد عويان المحامي.
يهمنا تفاعلك