بيع الجدك أو (الكدك)
د/ محمد عويان
ما هو بيع الجدك :-
يتمثل هذا النوع من البيوع في إعطاء المستأجر الحق في بيع العين المؤجرة ولكن بشروط خاصه نصت عليها المادة ٥٩٤ مدني مصري والتي تنص على (1) منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس. (2) ومع ذلك إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر ، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق.
ويلاحظ أن المشرع أورد هذا النوع من البيوع كاستثناء رغبة في الحفاظ على الأنشطة التجارية والصناعية واستمراراً لدعم الاستثمار والنمو الاقتصادي وتدخل للحفاظ على بقاء النشاط التجاري قائما في حالة اضطرار صاحب النشاط على تصفيته او التنازل عنه.
فهو عقد رضائى لا يتوقف على إرادة المؤجر . انتقال الحق فى الإجارة إلى مشترى الجدك . . شرطه . توافر شروط المادة ٥٩٤ مدني وقت إبرام العقد.
شروط البيع بالجدك:-
١- أن يكون المحل التجاري متجر أو مصنع فيخرج من نطاق تطبيق هذا الشرط الحرفيون وأصحاب المهن الحرة .
٢- مزاولة نفس النشاط أو إضافة إليه ( وليس تغيير للنشاط ذاته ) .
٣- ألا يلحق المؤجر ضرر محقق ( منافسة المالك مثلا).
فإذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار إنشىء به مصنع أو متجر وإقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر ، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضمانا كافيا و لم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق.
وجاء قضاء محكمة النقض – أن ما نصت عليه المادة ٥٩٤ من القانون المدنى من أنه : " إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر ، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق " إنما هو استثناء من الأصل المقرر وهو التزام المستأجر باحترام عقد الإيجار فيما نص عليه من حظر التنازل عن الإيجار اقتضاه حرص المشرع على استبقاء الرواج التجارى متمثلاً في عدم توقف الاستثمار الصناعى أو التجارى في حالة اضطرار صاحبه إلى التوقف عنه (الطعن رقم ١٦٦٢٩ لسنة ٨٥ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨).
وأيضا قضاء محكمة النقض. أنه يشترط لتطبيقه أن يكون المكان المؤجر مستغلاً لممارسة الأعمال ذات الصفة التجارية والتى ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها من الأماكن التى لا يمارس فيها هذا النوع من النشاط ، وإذ كان من المقرر أن الاستثناء لا يجوز التوسع فيه أو القياس عليه (الطعن رقم ١٦٦٢٩ لسنة ٨٥ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٨/٠٦/٢٧).
وقد تضمن القانون 136 لسنة 1981 الخاص بتأجير وبيع الأماكن في المادة 20 منه (يحق للمالك عند قيام المستأجر فى الحالات التى يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحده السكنيه او المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على٥٠ % من ثمن البيع او مقابل التنازل بحسب الاحوال , بعد خصم قيمه المنقولات التى بالعين.
وعلى المستأجر قبل ابرام الاتفاق اعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق فى الشراء اذا ابدى رغبته فى ذلك واودع الثمن مخصوما منه نسبه الـ٥٠% المشار إليها خزانه المحكمة الجزئية الواقع فى دائرتها العقار ايداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الايجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الاعلان.
وبانقضاء ذلك الاجل يجوز للمستأجر ان يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشره نسبه ال ٥٠% المشار إليها ) .
أخيرا هل تم الغاء البيع بالجدك؟.
أصدرت الدائرة "10 ايجارات" – بمحكمة حلوان الابتدائية – حكما فريدا من نوعه، بانتهاء عقد ايجار بـ"الجدك" للتأجير من الباطن، مستندة على أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن ورائه القانون رقم 136 لسنة 1981 التي حرمت على المستأجر ومن ورائه ورثته من امتد له عقد الإيجار التنازل عن الايجار أو التأجير من الباطن بقواعد آمرة.
الخلاصة أن الجدك أو الكدك يعني وجود علاقتين قانونيتين:-
١- علاقة إيجارية بين كل من التاجر (المستأجر للمحل أو المصنع)والمؤجر المالك لهذه العين.
٢- علاقة ملكية للمنقولات (الموجودة داخل المحل أو المصنع) حيث يمتلك المستأجر هذه المنقولات.
تحياتي. د/ محمد عويان المحامي.
يهمنا تفاعلك