مدى جواز الأخذ الشفعة
د/ محمد عويان
 |
| د/ محمد عويان |
حق الشفعة من أسباب كسب الملكية وقد نظم المشرع أحكامه بالمواد من 935وحتى 948 بالقانون المدني والمعمول به رقم 131 لسنة 1948.
ولكن ما هي الشفعة:
الشفعة طبقا لنص المادة 935مدني, هي؛ رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشتري في الأحوال والشروط المنصوص عليها, وهي تؤسس على وقاية الشفيع من ضرر محتمل من شريك أو جار, فهي إذا متصلة بشخص الشفيع وهو حر في أن يأخذ أو لا يأخذ بها, فهذا متروك لمحض تقديره.
وعلى الرغم من هذا التعريف للشفعة إلا أن المشرع لم يجز الأخذ بهذا الحق وهو ما نصت عليه المـادة 939 مدني بأنه
1- لا يجوز الآخذ بالشفعة وفقا للفقرة الأولى منها:
أ) إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقا لإجراءات رسمها القانون. فالبيع بالمزاد طبقا لقواعد وإجراءات معينة قانونا تتضمن علانية العطاءات من جهة وإيقاع البيع حتما على صاحب العطاء الأكبر من جهة أخرى بحيث يمكن للشفيع إذا كانت له رغبة في المبيع أن يشترك في المزايدة, ويتابع الزيادة حتى يرسو عليه المزاد, ولما كان بيع أراضي الحكومة الحرة بطريق المظاريف ليس فيه من علانية العطاءات ما يسمح لراغب الشراء بمتابعة المزايدة, ثم لما كان وقوع البيع لصاحب العطاء الأكبر غير مكفول لما هو محتفظ به للحكومة من الحق المطلق في قبول أو رفض أي عطاء ولوجوب اعتماد وزير المالية للبيع في كل حال, فالبيع الواقع من مصلحة الأملاك بطريق المظاريف ليس هو البيع بالمزايدة المنصوص عليه في المادة الثالثة من قانون الشفعة, فتجوز فيه الشفعة.
كما أنه إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين الأصهار لغاية الدرجة الثانية فلا يجوز الأخذ فيه أيضا بالشفعة طبقا للفقرة ب من ذات الفقرة الأولى للنص. كما أنه إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة طبقا للفقرة ج من الفقرة الأولى النص.
2- ولا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة .
ولتحقيق المطالبة والأخذ بالشفعة استلزم المشرع بعض الإجراءات حيث عدم قبول دعوى الشفعة لعدم إعلان البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشترى بالرغبة فى الأخذ بالشفعة أو الدفع بسقوط الحق فى الأخذ بالشفعة لمخالفة ما ورد بنص المادة (940 ) مدنى.
والتي تنص "على من يرد الآخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشترى وإلا سقط حقه ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك.
ويبطل الإنذار الرسمي أو إنذار التنبيه للأخذ بالشفعة للتجهيل لمخالفة ما ورد بنص المادة (941) مدني. والتي تنص على " يشمل الإنذار الرسمي المنصوص عليه فى المادة السابقة على البيانات الآتية وإلا كان باطلا :
أ) بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا.
ب) بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع واسم كل من البائع والمشترى وصناعته وموطنه .
ويدل هذا النص على أن الغرض من هذا الإنذار إعلام الشفيع بالبيع وأطرافه وشروطه إعلاما كافيا لإتاحة الفرصة له لإبداء رغبته في الأخذ بالشفعة إن شاء خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار المشار إليه وإلا سقط حقه عملا بنص المادة 940 من القانون ذاته ولا يتحقق علم الشفيع بشروط البيع الأساسية التي استلزم القانون بيانها في هذا الإنذار إلا إذا كان هذا البيان واضحا لا إبهام فيه ولا غموض وبالتالي فإن عدم وضوح شرط منها يستوي وعدم اشتمال الإنذار عليه فيترتب عليه بطلان الإنذار الموجه إلي الشفيع فلا ينفتح ميعاد الخمسة عشر يوما المسقط لحقه في الأخذ بالشفعة.
ويبطل إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة لمخالفة ما ورد بنص المادة (942) مدني. ونصها كالآتي:
1) إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسميا وإلا كان باطلا، ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا سجل .
2) وخلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة فإن لم يتم الإيداع فى هذا الميعاد وعلى الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة .
ويسقط الحق فى الأخذ بالشفعة لعدم إيداع الثمن الحقيقي خلال 30 يوما خزينة المحكمة لمخالفة ما ورد بنص المادة (942/2) مدنى. وإذا كان الظاهر أن نص المادة 942 مدني نص استثنائي اشترط فيه إيداع كل الثمن الحقيقي خلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة, فلا يجوز القياس عليه أو التوسع في تفسيره ومد حكمه إلي حالة تكملة الثمن الباقي طالما لم يتم توجيه الإنذار الرسمي المنصوص عليه في المادة 940مدني.
ولا تقبل دعوى الشفعة لرفعها بعد الميعاد لمخالفة ما ورد بنص المادة (942) مدنى.
المحكمة المختصة بنظر دعوى الشفعة.
نصت المادة ٩٤٣ مدني : ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول ويكون كل ذلك فى ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان المنصوص عليه فى المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها ويحكم فى الدعوى على وجه السرعة.
ويدل هذا النص أنه لابد لقبول دعوى الشفعة من اختصام الشفيع والبائع والمشتري في أول درجة أو في الإستئناف أو النقض وسواء كان رافع الدعوى أو الطاعن في الحكم هو الشفيع أو البائع أو المشتري, أما إذا رفعها أيهم في أية مرحلة من مراحلها تلك ولم يخاصم الآخرين قضت المحكمة ولو من تلقاء نفسها بعدم قبولها.
تحياتي دكتور محمد عويان المحامي.
يهمنا تفاعلك