إعداد: الأستاذ/ سامي بوادي - المحامي بالنقض
هل يحق لورثة مستأجر المحل التجاري تغيير النشاط
ــ نصت المادة الأولى من القانون رقم ٦ لسنة ۱۹۹٧ والذي نشر بتاريخ ٢٦ / ٣ / ۱۹۹۷ بالعدد رقم ۱۲ مكرر من الجريدة الرسمية على أن:
"يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة ۲۹ من القانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الآتي: فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد..."
ويدل هذا على أنه اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ فإنه يشترط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة المستأجر إلى ورثته ضرورة استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته، والسبب في ذلك هو رغبة المشرع في الحفاظ على الرواج المالي والتجاري، إذ ينتقل حق الإجارة لصالح الورثة بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي.
ولما كان للمستأجر وفقاً للمادة ۱۸ / د من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ أن يغير أوجه استعمال العين ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو الصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة وفقاً للضوابط التي استلزمتها هذه المادة، ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها، فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثه ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بالصحة العامة.
وبالتالي يشترط لاستفادة ورثة المستأجر الأصلي من إمكانية تغيير النشاط بعد وفاته شرطان جوهريان:
- الشرط الأول: أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته.
- الشرط الثاني: ألا يكون تغيير النشاط قد تم تحايلاً على أحكام القانون (كالتهرب الضريبي أو غسل الأموال أو غيره)، أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بالصحة العامة. وعبء إثبات هذا الشرط يقع على عاتق المالك (المؤجر)، ويجوز إثباته بكافة طرق الإثبات بما فيها الخبرة والشهود والقرائن.
من أحدث تطبيقات محكمة النقض في هذا الخصوص:
■ [الطعن رقم ۳٤٥٦ لسنة ۸٥ ق - جلسة ١٢ / ٥ / ٢٠٢٤]
"لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بانتهاء عقد الإيجار سند الدعوى وإخلاء الطاعنة من حانوت النزاع على سند من قيامها وآخرين بعد وفاة مورثهم بتغيير نشاط العين المؤجرة من 'قلي وشوي لحوم' إلى 'لمبة لحام أكسجين'، ودون أن تتحقق المحكمة مما إذا كانت الطاعنة قد مارست ذات النشاط التجاري للعين المؤجرة قبل تغيير استعمالها، وما إذا كان هذا التغيير يلحق ضرراً بالمبنى أو بالصحة العامة أو يستعمل في أغراض منافية للآداب، فإنه يكون معيباً بالقصور في التسبيب والخطأ في تطبيق القانون، مما يوجب نقضه لهذا السبب."
■ [الطعن رقم ٤۰۷٣ لسنة ۸٥ ق - جلسة ١٠ / ٣ / ٢٠٢٤]
"ولما كان للمستأجر وفقاً للمادة ١٨ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ أن يُغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لم يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التي استلزمتها هذه المادة، فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي أن يُغير النشاط بعد وفاته ما دام لم يُثبت المؤجر أن هذا التغيير تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه..."
■ [الطعن رقم ٤٧٤ لسنة ۹٠ ق - جلسة ١٧ / ٢ / ٢٠٢٤]
"ويدل ذلك على أن عقد إيجار هذه العين لا ينتهي بموت المستأجر، بما لازمه أنه يتعين على المحكمة قبل أن تقضي بإنهاء العقد أن تتثبت من تخلف الشرط الذي أورده المشرع لاستمرار العقد لصالح ورثة المستأجر الأصلي، وهو استعمالها في ذات النشاط الذي كان يمارسه الأخير قبل وفاته بالذات أو بواسطة نائب عنه..."
يهمنا تفاعلك