ضريبة التصرفات العقارية

ضريبة التصرفات العقارية مقدارها وحالات الاعفاء منها وميقات سدادها وموقف
تصرفات اقارب الدرجة الاولى وهل العبرة بالقيمة الثابتة بالتصرف؟؟

كتب بواسطة

الأستاذ/ مجدي عزام - المحامي بالنقض

-------------------------------------------

ضريبة التصرفات العقارية نصت عليها المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 المعدلة بالقانون 151 لسنة 2026 ...تفرض على المُتصرف بواقع 2.5% من قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي المعدة للبناء عليها عدا القرى وقرر القانون استثناء بعض التصرفات من الخضوع للضريبة وضرب أجل للسداد 60 يوم والا تم توقيع غرامة تأخير وقام المشرع بادخال تعديلات على المادة بموجب القانون رقم 151 لسنة 2026

أولا: قيمة الضريبة 2.5% من قيمة التصرف :-

-----------------------------------

الأصل أن العبرة فى حساب الضريبة بما هو مدون بالعقد أو التصرف ولا يجوز الخروج عليه الا أنه يجوز لمصلحة الضرائب اثبات عكس ذلك بأن تثبت أن قيمة التصرف أكثر مما هو مدون بالعقد حيث نصت المادة على(يتم تحديد إجمالى قيمة التصرف وفقا لما هو مدرج بعقد التصرف ، ويقع علـى عاتق المصلحة عبء الإثبات حال عدم الالتزام بهذه القيمة . )

ثانيا ما هى التصرفات الخاضعة للضريبة:-

------------------------------

التصرفات القانونية التي تتضمن النزول عن الحق ويترتب عليها - حقًا عينيًا -على العقار وأشهر تلك التصرفات البيوع والوصية والتبرع والهبة

ويعرف الحق العيني بإنه هو السلطة المباشرة للشخص على الشيء ويكون تحت تصرفه وحكمه، مثلما هو في حق الملكية، فمن يملك شيء ما يكون له حق التصرف فيه واستخدامه واستغلاله دون وساطة خارجية أو أخذ إذن من أي شخص.

محل التصرف:---------------------

1- التصرفات الواقعة على العقارات المبنية أو الأراضى المعدة للبناء عليها ، مهما تعددت التـصرفات ، سواء انصب التصرف على هذه العقارات أو الأراضى بحالتها أو بعد إقامـة منـشآت عليها ، وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزءا منه أو وحدة سكنية منـه أو غي ر ذلك، وسواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير،

2- يستوى أن التصرف وارد على وحدة مقامة على أرض الممول أو الغير

3- كذلك تسرى الضريبة على التصرف فى العقارات المبنية أو الأراضى التى تملكها البائع، سواء بحالتها أو بعد تشييد منـشآت عليهـا لاسـتخدامه الخـاص، ولو تعددت تصرفاته فيها .

العقارات والوحدات العقارية المستثناه:-

----------------------------

1- يستثنى منها التصرفات على العقارات الواقعة بالقرى

2- يستثنى أيضا التصرفات الواقعة على الاراضى الزراعية

ثالثا:هل يشترط أن يكون التصرف مُشهر (مسجل )

------------------------------------------

يستوى أن يكون التصرف ابتدائى أو مسجل فلا يشترط التسجيل

هل تخضع للضريبة تصرفات الوارث فى المال الموروث

----------------------------------------------

أيلولة العقار بالارث لا يخضع للضريبة ، لكن تخضع التصرفات التى يقوم بها الـوارث فـى العقـارات أو الأراضى التى آلت إليه بطريق الميراث سواء بحالتها أو بعد تشييد منشآت عليهـا لاستخدامه الخاص،

هل يتم حساب الضريبة على القيمة المثبته بالتصرف( العقد) أم ما تقدره مصلحة الضرائب؟

الأصل العبرة فى حساب الضريبة بما هو مدون بالعقد أو التصرف ولا يجوز الخروج عليه الا أنه يجوز لمصلحة الضرائب اثبات عكس ذلك بأن تثبت أن قيمة التصرف أكثر مما هو مدون بالعقد حيث نصت المادة 42 من القانون على(يتم تحديد إجمالى قيمة التصرف وفقا لما هو مدرج بعقد التصرف ، ويقع علـى عاتق المصلحة عبء الإثبات حال عدم الالتزام بهذه القيمة . ) 

لكن هل المعنى هنا أن الاثبات الواقع على مصلحة الضرائب يكون فى مراحل التظلم والطعن أم تقوم المصلحة بنفسها تقرير قيمة للتصرف أكثر مما هو ثابت بالعقد وتقوم بربط الضريبة وتكون حكما وخصما فى أن واحد ارى انه سيكون محل لتعديلات اللائحة التنفيذية ؟

وكان مسبقا صدرت أحكام قضائية بان العبرة بما هو مدون بالعقد

حيث أكدت المحكمة الإدارية العليا – فى الطعن رقم 26454 لسنة 70 ق ادارية عليا الصادر بجلسة 24/5/2025 - أن الثمن الوارد بعقد البيع هو الأصل الذي يجب الاعتداد به عند احتساب ضريبة التصرفات العقارية، ولا يجوز لمصلحة الضرائب أو لجنة الطعن استبعاده أو استبداله بثمن آخر على سبيل التخمين أو التقدير الجزافي.

كما قررت المحكمة أن عبء إثبات صورية الثمن أو عدم مطابقته للحقيقة يقع على عاتق مصلحة الضرائب، فلا يكفي الادعاء بأن العقار يقع في منطقة راقية أو أن قيمته السوقية أعلى من الثمن المثبت بالعقد، وإنما يجب تقديم أدلة ومستندات قاطعة تثبت أن الثمن الحقيقي يزيد على الثمن الوارد بالعقد.

موعد سداد الضريبة وقيمة غرامات التأخير

===================

يلتزم المتصرف بسداد الضريبة خلال ستين يوما من تاريخ التصرف ، ويسرى مقابل التأخير المقرر بالمادة ١١٠ من هذا القانون اعتبارا من اليـوم التـالى لانتهـاء المدة المحددة .

ما هى التصرفات الغير خاضعة لضريبة التصرفات

1- التـصرف فى العقارات أو الأراضى المعدة للبناء عليها التى تتم فى القرى

2- التـصرف بـالبيع أو الوصية أو التبرع أو بالهبة ، التى تتم بين الأصول أو الأزواج أو الفروع (بين الاباء والأمهات والابناء ، والتصرفات بين الزوج وزوجته والعكس) أو تقريـر حـق انتفاع على العقار أو تأجيره لمدة تقل على خمسين عاما أما اذا زادت المدة عن خمسين عام فيخضع للضريبة .

3- تصرفات التى تتم اعمالا للبيوع الجبرية إداريـة كانـت أو قـضائية ، وكذلك نزع الملكية للمنفعة العامة أو للتحسين ، التصرف بالتبرع أو بالهبـة للحكومـة أو وحـدات الإدارة المحليـة أو الأشـخاص الاعتبارية العامة أو المشروعات ذات النفع العام .

4- تقـديم العقـار كحـصة عينيـة فى رأسمال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف فى الأسـهم المقابلـة لهـا لمـدة خمس سنوات .

والله اعلم

ربنا أتنا من لنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا

مجدى أحمد عزام

المحامى بالنقض

تعديل المقال