الأستاذ/ مجدى عزام

المحامى بالنقض

آليات تطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

نطاق تطبيقه وتاريخ نفاذه وشروطه والآثار المترتبة.

بعد صدور القانون رقم 164 لسنة 2025 ونشرة بالجريدة الرسمية العدد 31 مكرر فى 4 أغسطس 2025 أصبح لقوانين ايجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 والتعديلات الوارده عليهما هناك ميقات تنتهى عنده تطبيق تلك القوانين وتصبح لاغية كما أن الأجرة القانونية تم تعديلها بجعل لها حد أدنى لا يجوز النزول عنها وأصبحت العقود الخاضعه له لها مدة تنتهى حتما عندها كما تم اضافة أسباب للاخلاء يحق معه للمؤجر طلب الاخلاء لو تحققت خلال سريان ذلك القانون

لكن ما هي آليات تطبيق القانون؟ نعرض لذلك تفصيلا

المبحث الأول: نطاق تطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025

الأماكن الخاضعة لأحكامه والأماكن الغير خاضعه له

نصت المادة الاولى من القانون رقم 164 لسنة 2025

(( تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني وفقاً لأحكـام القـانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.))

وعلى ذلك الأماكن الخاضعة للقانون هى:

الأماكن المؤجرة الخاضعة للقانون رقم 49 لسنة 1977: وهي تلك المحررة قبل 31 يناير 1996، وتكون خاضعة لأحكام ذلك القانون وغير مستثناه من الخضوع له وهى تلك:
- أ‌- كافة الأماكن المؤجرة لغرض السكنى
- ب‌- الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى اذا كان المستأجر فيها شخص طبيعى

وعلى ذلك الأماكن الغير خاضعة لنطاق تطبيق القانون هى :

الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى متى كان المستأجر فيها شخص اعتبارى نظرا لكون تلك العقود تخضع لأحكام القانون رقم 10 لسنة 2022 وحكم المحكمة الدستورية العليا الرقيم 11 لسنة 23 ق دستورية

أما نطاق تطبيق القانون زمانيا صار معمولا به اعتباراً من 5/8/2025 وأصبح القانون واجب النفاذ لكون تم نشره بالجريدة الرسمية فى 4/8/2025 حيث نصت المادة 10 منه على العمل به من اليوم التالى لنشره.

المبحث الثاني: تأقيت مدة عقود الايجار الخاضعة للقانون

وانهاء كافة عقود الايجار الخاضعة لأحكامه بانتهاء المدة المحددة له وهل هناك حالات تنتهى فيها عقود الايجار قبل حلول الاجل المحدد بالقانون

نصت المادة الثانية من القانون رقم 164 لسنة 2025

(( تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكني بانتهاء سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهى عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله مـا لـم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك. تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكني بانتهاء سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهى عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله مـا لـم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.))

وعلى ذلك تنتهى كافة عقود الايجار الأماكن الخاضعة للقانون على النحو التالى:

أولا:- بالنسبة للأماكن السكنية

تنتهى مدة عقود الايجار لتلك الاماكن بانقضاء مدة (7) سنوات من تاريخ العمل بالقانون أى أن تلك العقود تنتهى بحلول 5/8/2032 م

ثانيا:- بالنسبة للأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعية

بينما تنتهى عقود الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى للأشخاص الطبيعية بحلول 5/8/2030
هذا ما لم يتم التراضى بين المؤجر أو المستأجر على انهاء العقود قبل تلك الآجال

ثالثاً:- هل هناك حالة تنتهى فيها مدة العقد قبل حلول الآجل المحدد

تنتهى عقود الايجار الخاضعة لأحكام القانون رقم 164/2025 قبل حلول الاجل المحدد فى القانون فى الحالات الآتية:

انتهاء العقد لعدم وجود مستحق للامتداد القانونى وفقا لشروط المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977
تحقق أى سبب من أسباب الاخلاء المقررة بالمادة 18 ق 136 لسنة 1981 أو المادة 7 من القانون رقم 164/2025 عزام

المبحث الثالث: تعديل قيمة الأجرة

نصت المادة الرابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025

(( اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكــام هــذا القانون والكائنة فى المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه ، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتان وخمسون جنيهًا للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية ، ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (3) من هذا القانون من أعمالها ، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع مائتين وخمسين جنيها شهريًا ، على أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال ، بدءًا مـن اليـوم التـــالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (۳) من هذا القانون بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها. وينبغى التفرقة بين مدلول تحديد القيمة الايجارية وبين زيادتها حيث القانون الجديد قام باعادة تحديد الأجرة القانونية ، ثم قرر عليها زيادة دورية سنوية اعتبارا من سبتمبر 2026 حيث المقرر فى قوانين ايجار الاماكن أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات من النظام العام، إذ تتحدد به - متى صار نهائياً - القيمة الإيجارية إزاء الكافة ، ولا يجوز الاتفاق على ما يخالفها ، وأن الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً ، ويستوي في ذلك أن يكون الاتفاق على هذه الزيادة قد وردت في عقد الإيجار أو أثناء سريانه وانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ، إلا أن التشريعات المنظمة لذلك قد نصت كل منها على قواعد موضوعية وأخرى إجرائية- في هذا الخصوص - تختلف من قانون لآخر تكون واجبة التطبيق في نطاق القانون الذي أوجبها ومثال ذلك قد استحدث المشرع في المواد الخمسة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أحكاماً موضوعية وإجرائية لتحديد أجرة الأماكن تغاير نهجه السابق المقرر في ظل القوانين أرقام 46 لسنة 1962، 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 مفادها ألا تخضع الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة لغير السكنى والإسكان الفاخر اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون السالف لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة الطعن رقم ۱٦۰۹ لسنة ۹۳ ق - جلسة ۲۱ / ٥ / ۲۰۲۳ ))

الفرع الأول: متى تستحق الأجرة المعدلة

وفقا لنص المادة 4 من القانون تستحق الأجرة القانونية :

اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون
ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (3) من هذا القانون من أعمالها ، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع مائتين وخمسين جنيها شهريًا ،

وعلى ذلك تكون الأجرة القانونية الجديدة مستحقة اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون، أي غالباً اعتباراً من الأول من سبتمبر 2025.

الفرع الثانى: قيمة الأجرة المستحقة خلال فترة عمل لجان الحصر

أولا: بالنسبة للأماكن المؤجرة بغرض السكنى

يلتزم المستأجر بسداد الأجرة بواقع 250 جنيه شهريا اعتبارا من سبتمبر 2025.
يتم السداد لمدة 3 أشهر (قد تمتد لمدة أخرى ثلاثة أشهر بقرار من رئيس مجلس الوزراء) لحين انتهاء لجان حصر المناطق.
بعد انتهاء لجان الحصر ونشر قرار المحافظ، تستحق الأجرة كاملة ومعها فوارق الأجرة ان وجدت.

ثانيا: بالنسبة للأماكن المؤجرة بغرض غير السكنى للأشخاص الطبيعية

تكون مستحقة كاملة بواقع 5 أمثال الأجرة السارية قبل العمل بالقانون، اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون (غالباً سبتمبر 2025).

الفرع الثالث: مقدار الأجرة المستحقة للأماكن السكنية والأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعية

أولا: بالنسبة للأماكن المؤجرة بغرض السكنى (مقدار الأجرة القانونية الجديدة)

أجرة الأماكن المؤجرة الكائنة فى المناطق المميزة: 20 مثل الأجرة السارية، بشرط ألا تقل عن 1000 ج شهريا.
أجرة الأماكن المؤجرة الكائنة فى المناطق المتوسطة: 10 أمثال الأجرة السارية، بشرط ألا تقل عن 400 ج شهريا.
أجرة الأماكن المؤجرة الكائنة فى المناطق الاقتصادية: 10 أمثال الأجرة السارية، بشرط ألا تقل عن 250 ج شهريا.

ثانيا: بالنسبة للأماكن المؤجرة بغرض غير السكنى المؤجرة للأشخاص الطبيعية

تكون الأجرة القانونية خمسة أمثال الأجرة السارية وقت القانون - دون حد أدنى أو أقصى.

الفرع الخامس: مقدار الزيادة السنوية للأجرة المستحقة وموقف الزيادة الدورية المقررة بالقوانين السابقة

تزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين (4) ، (5) من هذا القانون سنويا بصفة دورية بنسبة (15٪) اعتبارا من سبتمبر 2026.
موقف زيادة الاجرة الدورية المقررة بالقانون رقم 14 لسنة 2001: نرى تظل تلك الزيادة سارية حتى تنتهى مدة العقد.

الفرع السادس: لجان الحصر - الضوابط فى تحديد وتقسيم المناطق

تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر لتحديد المناطق لغرض السكنى إلى متميزة، متوسطة، اقتصادية، على أن يُراعى في التقسيم الضوابط الآتية:

الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار.
مستوى البناء ونوعية مواد البن المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة.
المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق.
شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.
القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم ١٩٦ لسنة ٢٠٠٨، الكائنة في ذات المنطقة.

مدة انعقاد اللجان ثلاثة أشهر يجوز مدها لمدة أخرى واحدة فقط بقرار من رئيس مجلس الوزراء.

المبحث الرابع: حالات الاخلاء الاضافية وشروط تطبيقها

مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) مــن القـانون رقـم 136 لسنة 1981، يلتزم المستأجر بالإخلاء في نهاية المدة المبينة بالمادة (2) أو حال تحقق أى من الحالتين الآتيتين:

الحالة الأولى: ترك العين المؤجرة مغلقة

1- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد عن سنة دون مبرر

مدلول الترك:

المقصود بالترك هنا هو مجرد غلق العين المؤجرة دون استعمال حتى ولو كان المستأجر يقوم بالوفاء بالأجرة. ويستثنى من كان لديه مانع قانونى كالسفر للخارج للعمل أو الدراسة.

مدة الترك ومتى تبدأ:

مدة تزيد على سنة تبدأ من تاريخ نشر القانون أى اعتباراً من 4/8/2025.

الحالة الثانية: ثبوت امتلاك وحدة سكنية أو غير سكنية

2- إذا ثبت أن عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر

الشروط المتطلبة حتى يحق للمؤجر طلب الاخلاء:

يستوى فى الوحدة أن تكون سكنية أو غير سكنية.
أن تكون قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد له المكان المؤجر.

وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر أن يطلـب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء.

المبحث الخامس: الاختصاص القضائى الاستثنائى بنظر المنازعات الناجمة عن تطبيق القانون

(( وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلـب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض. ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امت إليه عقد الإيجار ، بحسب الأحوال ، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة ، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضــــــي الأمور الوقتية المشار إليه.))

يصدر قاضي الأمور الوقتية أمره بالكتابة في اليوم التالى لتقديم الطلب على الأكثر.
الأمر على عريضة يعد مشمولاً بالنفاذ المعجل بقوة القانون.
التظلم من الأمر: يكون خلال عشرة أيام من تاريخ صدور الأمر بالرفض أو من تاريخ البدء في تنفيذ الأمر أو إعلانه.
ملاحظة هامة: لا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر القاضى الأمور الوقتية.

المبحث السادس: تاريخ انتهاء العمل بقوانين ايجار الاماكن 49/1977 وتعديلاتها

نصت المادة التاسعة على:

((مع عدم الإخلال بحكم المادة (2) من هذا القانون ، تلغى القوانين أرقام 29 لسنة ١٩٧٧ ... و 136 لسنة 1981 ... و 6 لسنة 1997... اعتبارًا من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون ويُلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون.))

وعلى ذلك تلغى تلك القوانين اعتبارًا من 5/8/2032.

المبحث السابع: حقوق المستأجر الاستثنائية فى استحقاق وحدة بديلة وشروط ذلك

نصت المادة الثامنة من القانون رقم 164 لسنة 2025 (مع عدم الإخلال بحكم المادتين 2، 7) على:

لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، ولكن ذلك مشروط بالآتى:

يجب التقدم بطلب للجهة الادارية بتخصيص له وحدة.
وأن يكون ذلك قبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود المنصوص عليها بالمادة 2.
وأن يرفق بالطلب إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة.

وتكون الأولوية بتخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلى للوحدة السكنية وكذلك زوجه الذي امتد إليه العقد قبل العمل بأحكام هذا القانون.

والله أعلم

ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا

أستاذ/ مجدى أحمد عزام