الأستاذ الدكتور / مسعود إسماعيل
المحامي بالنقض
الإتحاد العربي للمحامين
شرح شامل حول دعاوى الطرد وأنواعها والهدف منها
#سلسلة_تعلم_المحاماة
كثير من الزملاء أرسلوا على الواتساب طلب شرح دعاوى الطرد، لذلك قمت بشرحها. من يريد شرح أي موضوع لا يتردد في مراسلتنا، وسنواصل في البوست القادم السلسلة التي بدأناها.
★ دعاوى الطرد هي الطريق القانوني لاسترداد ملكيتك أو حقك في الانتفاع.
ما هي دعوى الطرد؟ (استرداد الحيازة القانونية)
أولاً: يعني إيه دعوى الطرد؟
دعوى الطرد هي إجراء قانوني يهدف إلى إجبار شخص (المُستأجر أو الغاصب) على إخلاء عقار أو جزء منه وتسليمه لمالكه أو لمن له حق الانتفاع به، وذلك بعد زوال سنده القانوني في شغل هذا العقار. المحكمة هنا هي التي تأمر بتنفيذ قرار الإخلاء بالقوة الجبرية.
ثانياً: أنواع دعاوى الطرد (اختيار طريقك القانوني)
تختلف الدعوى حسب السبب القانوني الذي يدفع المالك لطلب الإخلاء:
- دعوى طرد للغصب (لما ميكونش فيه عقد أصلاً): الشخص يشغل العقار بدون أي سند قانوني (لا عقد إيجار ولا إذن من المالك)، كأن يكون اقتحم العقار أو ظل فيه بعد انتهاء أي علاقة سابقة دون موافقة.
- دعوى طرد لانتهاء العقد (لما المدة تخلص): العقار مشغول بموجب عقد إيجار محدد المدة، وانتهت هذه المدة المتفق عليها، والمستأجر يرفض تسليم العين رغم الإنذار.
- دعوى طرد لعدم سداد الأجرة (لما الإيجار ميتدفعش): المستأجر امتنع عن سداد الأجرة المستحقة في مواعيدها، مما يُعد إخلالاً بالعقد يوجب فسخه وطرده.
ثالثاً: الهدف من الدعوى (الغاية النهائية)
الهدف النهائي هو الحكم بالطرد وإخلاء العين وتسليمها للمالك أو صاحب الحق خالية من الشواغل، ليصبح الحكم "السند التنفيذي" الذي يتيح التنفيذ الجبري عن طريق المحضرين.
رابعاً: نصيحة قانونية (الخطوات الإلزامية)
قبل رفع الدعوى يجب توجيه إنذار رسمي على يد محضر، لإبلاغ المطلوب طرده بضرورة الإخلاء أو سداد الأجرة، فهو شرط أساسي في معظم دعاوى الطرد. كما يجب تجهيز مستندات الملكية أو عقد الإيجار لإثبات الحق، لأن الدفوع السليمة تبدأ من مستندات سليمة.
رحلة الدعوى القضائية
من الخطوات التمهيدية التي تسبق رفعها، مروراً بإجراءات التقاضي، وصولاً إلى استلام الحكم وتنفيذه. فهم هذه المراحل هو نصف الطريق لتحقيق العدالة.
رحلة الدعوى القضائية: من الإنذار إلى التنفيذ (مراحل الوصول للحق)
أولاً: الإجراءات التي تسبق رفع الدعوى (التهيئة القانونية)
في أغلب الدعاوى المدنية كدعاوى الطرد، لا يجب أن تفاجئ خصمك بالدعوى. هناك خطوات إلزامية تسبق رفعها:
- الإنذار الرسمي على يد محضر: الهدف منه إثبات علم الخصم بالإخلال القانوني، ويعد شرطاً لقبول الدعوى في بعض الحالات.
- تجهيز المستندات وسند الحق: يجب أن تكون مستنداتك جاهزة وكاملة قبل كتابة أي ورقة، مثل عقد الإيجار وسند الملكية والإيصالات.
ثانياً: رفع الدعوى (تسجيل الطلب لدى القضاء)
- كتابة صحيفة الدعوى: تتضمن بيانات المحكمة والأطراف والوقائع والسند القانوني والطلبات.
- قيد الدعوى وتسديد الرسوم: يتم تقدير الرسوم ودفعها ثم قيد الدعوى وتحديد أول جلسة لنظرها.
- إعلان المدعى عليه: يجب إعلان الخصم قانونياً بموعد الجلسة ومحتوى الصحيفة، وهو شرط أساسي لصحة الإجراءات.
ثالثاً: سير الدعوى حتى صدور الحكم (المرافعة والإثبات)
تُنظر الدعوى أمام القاضي عبر تبادل المذكرات، تحقيق الدعوى، وسماع الشهود أو ندب الخبراء، حتى تُحجز للحكم.
رابعاً: استلام الحكم والتنفيذ (الوصول للهدف)
بعد صدور الحكم، تبدأ مرحلة التنفيذ الفعلي:
- استلام الحكم والتأشير بالصيغة التنفيذية: بعد استخراج الصورة الرسمية للحكم.
- التنفيذ الجبري: إذا لم يمتثل الخصم، يُفتح ملف التنفيذ ويتم التنفيذ بالقوة الجبرية بمعرفة المحضرين.
إذاً، رحلة الدعوى تحتاج إلى الصبر والمنهجية القانونية السليمة. تأكد من صحة كل إجراء منذ الإنذار وحتى الإعلان قبل التنفيذ.
يهمنا تفاعلك