اثرر فسخ عقد البيع على ضريبة التصرفات العقارية

ضريبة التصرفات العقارية — نص الحكم الكامل مع تحليل

إعداد: فريق تحرير محامين الإسكندرية

تحليل قضائي — مجلس الدولة / ضريبة التصرفات العقارية

— المحكمة: محكمة القضاء الإداري بالإسكندرية — الدائرة: 58 ضرائب

مقدمة تحليلية مختصرة

يتناول هذا الحكم نزاعاً حول خضوع نقل ملكية وحدة سكنية لضريبة التصرفات العقارية وفقاً للمادة (42) من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005، كما أُثيرت مسائل تتعلق بوجود عقد بيع ابتدائي ثم فسخه باتفاق الطرفين، وحصول صاحب الشأن على الهبة لاحقاً. قرار محكمة القضاء الإداري بالإسكندرية يركز على مدى زوال الواقعة المنشئة للضريبة (البيع) بعد فسخ العقد باتفاق الطرفين وإعادة الحال إلى ما كانت عليه، وكيف أثر ذلك على رابطة الضريبة.

أبرز ما جاء في التحليل والقواعد القانونية:

• القاعدة العامة: العقد شريعة المتعاقدين ولا يُنقض إلا باتفاق الطرفين أو لسبب قانوني (المادة 147 مدنياً).
• أثر الفسخ: إعادة المتعاقدين إلى الحالة السابقة وإن وجب ذلك ردّ الثمن ورد العين (المادة 160 مدنياً).
• ضريبة التصرفات العقارية: تُفرض بنسبة 2.5% طبقاً للمادة (42) من قانون 91 لسنة 2005 على إجمالي قيمة التصرف، مع التزامات جَرَّائية للسداد خلال 30 يوماً.
• أثر زوال الواقعة المنشئة للضريبة: إذا زال التصرف لفسخ العقد باتفاق الطرفين، يكون من غير المستند تحصيل الضريبة عنه.
• سلطة المحكمة: تقدير الموقف الواقعي والأدلة، والأخذ بتقرير الخبير إذا اقتنعت المحكمة بما انتهى إليه الخبير.

نص الحكم

ضريبة التصرفات العقارية باسم الشعب مجلس الدولة محكمة القضاء الإداري بالإسكندرية الدائرة الثامنة والخمسون ضرائب الإسكندرية ومرسى مطروح الجلسة العلنية المنعقدة في يوم الأربعاء الموافق ٢٠٢٥/١/٢٢م. برئاسة السيد الأستاذ المستشار / على محمد حسين نبيوه نائب رئيس مجلس الدولة ورئيس المحكمة وعضوية السيد الأستاذ المستشار / أحمد فكرى خليل خليل إبراهيم نائب رئيس مجلس الدولة وعضوية السيد الأستاذ المستشار/ صلاح الدين أحمد محمد بدر الدين نائب رئيس مجلس الدولة وحضور السيد الأستاذ المستشار المساعد أحمد مدحت عبد الحميد- مفوض الدولة سكرتارية السيد / محمد محمد عيسى. أصدرت الحكم الآتي في الدعوى المقيدة بالسجل العام تحت رقم ٥٩٢٥ لسنة ٧٧ في المقامة من: محمد مصطفي احمد عمر ضد ١- وزير المالية بصفته الرئيس الأعلى لمصلحة الضرائب المصرية. ٢- رئيس مصلحة الضرائب المصرية. ٣- رئيس مأمورية وحدة التصرفات العقارية بالإسكندرية. الوقائع : بموجب عريضة أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ ۲۰۲۲/۱۲/۲۲ أقام المدعي دعواه الماثلة طالبا في ختامها الحكم أولا بقبول الطعن شكلا ثانيا : ومن الناحية الموضوعية الغاء القرار بخضوع الطاعن الضريبة التصرفات العقارية عن واقعة بيع الوحدة رقم ۲۲ شارع المعسكر الروماني ٢٦ تنظيم رشدي - قسم سيدي جابر - الإسكندرية وبطلان المطالبة الواردة بنموذج ٨ عقاري باخطار أداء ضريبة التصرفات العقارية محل الطعن لعدم وقوع الواقعة المنشأة للضريبة طبقا لنص المادة ٤٢ من القانون ۹۱ لسنة ۲۰۰۵ المعدل ثالثا : احتياطيا : بطلب جازم يعتصم به الدفاع ولبيان وجه الحق إحالة أوراق الطعن المكتب خبراء وزارة العدل ليعهد الى احد خبرائه لبحث أوجه الطعن وفقا لما تم من مناقشات وما قد قدمه الطاعن من أوراق أودعها لدى مأمورية ضرائب وحدة التصرفات العقارية بالإسكندرية وذلك لاثبات عدم خضوعه لهذه الضريبة وذلك لاحتفاظه بالوحدة وبعد ذلك وهبها لأولاده. وذكر المدعي شرحا لدعواه انه يطعن على قرار لجنة الطعن الضريبي الأول ملف رقم ٥/٦/٧٩٩/١٩٩ مأمورية ضرائب وحدة التصرفات العقارية بالإسكندرية اللجنة (٥) الصادر برقم ۱۰۷۸ لسنة ۲۰۲۲ الصادر بجلسة ٢٠٢٢/١١/٥ والمعلن به بتاريخ ۲۰۲۲/۱۱/۱۹ والذي قررت فيه هذه اللجنة بقبوله شكلا وفي الموضوع تأييد وحدة التصرفات العقارية بالإسكندرية في احتساب التصرف العقاري بمبلغ ۷۰۰۰۰۰۰ ج فقط (سبعمائة الف جنيه ) وضريبة قدرها ۱۷،۵۰۰ ج ) مبلغ وقدره سبعة عشر الف وخمسمائة جنيها مصريا وحيث ان الطاعن لم يرتضي بهذا القرار ومن ثم اقام هذا الطعن استنادا الى سببين الاول ان الطعن لم يفعل العقد المبرم بينه وبين المشتري وتراجع فيه وتم فسخ العقد بينهما بالتراضي السبب الثاني ان هناك عقد اخر جديد بالهبه بين المدعي ونجليه حيث الت لهم الوحدة موضوع العقد بتاريخ ۲۰۲۱/۹/۳۰ ، مما حدا به إلى اقامة هذه الدعوى بالطلبات سالفة البيان. وقدم سندا لدعواه حافظة مستندات. وتدوولت الدعوى بجلسات المرافعة على النحو الثابت بمحاضر الجلسات وبجلسة ۲۰۲۳/۱/۱۸ حكمت المحكمة تمهيديا بندب خبير في الدعوى، وقد باشر الخبير المنتدب المأمورية المحددة له، وأودع تقريراً بنتيجة أعماله ، فاستأنفت المحكمة نظر الدعوى بجلسات المرافعة على النحو الثابت بمحاضرها وخلالها قدم الحاضر عن الجهة الادارية مذكرة دفاع ، وقررت المحكمة إصدار حكمها بجلسة اليوم، وبها صدر وأودعت مسودته المشتملة على أسبابه لدى النطق به. المحكمة بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع الإيضاحات، وتمام المداولة. ومن حيث أن المدعى بهدف إلى الحكم بقبول الدعوى شكلا، وفى الموضوع بالغاء قرار لجنة الطعن الصربي لصادر في الطعن رقم ۱۰۷۸ ١٠٧٨ لسنة لسنة ۲۰۲۲، فيما تضمنه من تأييد مأمورية ضرائب وحدة التصرفات العقارية بالإسكندرية في فرص قره الضريبة المقررة بنص المادة (٤٢) من القانون رقم ۹۱ لسنة 2005 على قيمة التصرف بالبيع للشقة رقم ٢٢ الكائنة بالعقار رقم ٢٦ تنظيم شارع المعسكر الروماني رشدي - قسم سيدى جابر - الاسكندرية . بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ ۲۰۱۹/۱۰/۱۵، وما يترتب على ذلك من آثار أحصها براءة دمته من دين الضريبة والرام الجهة الإدارية المصروفات. ومن حيث إنه عن شكل الدعوى، فإن القرار المطعون فيه صدر بتاريخ ۲۰۲۲/۱۱/۵ وقد أخطر به المدعي تاریخ ۲۰۲۲/۱۱/۱۹ ، ثم أقام الدعي دعواه الماثلة بتاريخ ۲۰۲۲/۱۲/۲۲ ، ومن ثم تكون الدعوى قد أقيمت خلال الميعاد المقرر لها قانونا، وإذ استوفت سائر أوضاعها الشكلية وشرائطها القانونية، فإنها تغدو مقبولة شكلا. ومن حيث إنه وعن الموضوع، فإن المادة (١٤٧) من القانون المدنى الصادر بالقانون رقم ١٣١ لسنة ١٩٤٨ تنص على أن (۱ - العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون. وتنص المادة (١٦٠) من القانون ذاته على أنه إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض.. وتنص المادة (1) من قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم ۹۱ لسنة ٢٠٠٥ تنص على أنه: (في تطبيق أحكام هذا القانون يقصد بالألفاظ والعبارات التالية المعنى المبين أمام كل منها: الضريبة الضريبة على الدخل. الوزير وزير المالية. رئيس المصلحة: رئيس مصلحة الضرائب المصرية. المصلحة مصلحة الضرائب المصرية. الممول الشخص الطبيعي أو الشخص الاعتبارى الخاضع للضريبة وفقا لأحكام هذا القانون. وتنص المادة (٦) من القانون المذكور - المعدلة بالقانون ٥٣ لسنة ۲۰۱٤ - على أن : (تفرض ضريبة سنوية على مجموع صافي دخل الأشخاص الطبيعيين المقيمين بالنسبة لدخولهم المحققة في مصر أو خارجها إذا كانت مصر مركزاً لنشاطهم التجاري أو الصناعي أو المهني كما تسرى الضريبة على دخل الأشخاص الطبيعيين غير المقيمين بالنسبة لدخولهم المحققة في مصر. ويتكون مجموع صافي الدخل من المصادر الآتية: المرتبات وما في حكمها. النشاط التجاري أو الصناعي. النشاط المهني أو غير التجاري. الثروة العقارية.. ونصت المادة (٤٢) منه - مستبدلة بموجب القانون رقم 11 لسنة ۲۰۱3 - وقبل استبدالها بموجب القانون رقم ١٥٨ لسنة ۲۰۱٨ - على أنه تفرض ضريبة بسعر ٢،٥% وبغير أى تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضى للبناء عليها، عدا القرى، سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشأت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك وسواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير، وسواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة. ويستثنى من التصرفات الخاضعة لهذه الضريبة تصرفات الوارث في العقارات التي آلت إليه من مورثه بحالتها عند الميراث وكذلك تقديم العقار كحصة عينية في رأس مال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات. ويلتزم المتصرف بسداد الضريبة خلال ثلاثين يوما من تاريخ التصرف ويسرى مقابل التأخير المقرر بالمادة (۱۱۰) من قانون الضريبة على الدخل اعتبارا من اليوم التالي لانتهاء المدة المحددة. وفي حالة شهر التصرفات يكون على مكاتب الشهر العقاري تحصيل الضريبة وتوريدها إلى مصلحة الضرائب خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم طلب الشهر، ما لم يكن قد تم سداد الضريبة إلى مصلحة الضرائب قبل هذا التاريخ. تطبيق أحكام هذه المادة ومدير تصرفا خاصها للحربية التصرف بالوصية أو التبرع أو بالهية لغير الأصول ر در شروع او تقرير عن انتفاع على العقار أو تأجيره لمدة تزيد على خمسين عاما، ولا يعتبر تصرفا خاضعا ية السبوع الخيرية إدارية كانت أو قسانية وكذلك نزع الملكية للمنفعة العامة أو التحسين، كما لا يطير تصرفا م للضريبة التصرف بالتبرع أو بالهية الحكومة أو وحدات الإدارة المحلية أو الأشخاص الاعتبارية العامة أو المشروعات ذات النفع العام. و يخصم ما تم سداده من هذه الضريبة من إجمالي الضرائب المستحقة على الممول في حالة تطبيق البند (۷) من المادة (۱۹) من هذا القانون. ولا تقبل الدعوى المتعلقة بشهر العقار إلا بعد تقديم ما يثبت سداد الصربية المشار إليها ). من قانون العربية على الدخل رقم 11 لسنة ومن حيث إنه يبين مما تقدم أن المشرع بموجب نسن التقدم أن المشرع الموجب ص المادة (١٢) من ات المدنية أو الأراضي البناء بها، هنا التصرفات المستثناة من من الخضوع فرض ضريبة بسعر 10% على التصرفات في العقارات قيمة %1 على اجمالى قيمة القرى، وعند المشرع في نص المادة المذكورة التصرفات الخاضعة للضريبة، وكذا التصرفات. لها، والزم المشرع المتصرف بسداد الضريبة خلال ثلاثين يوما من تاريخ التصرف على أن يسرى مقابل التأخير المقرر بالمادة من (۱۱۰) قانون الضريبة على الدخل اعتبارا من اليوم وم التالى لانتهاء مدة الثلاثين يوما، كما كمان قام المشرع المكاتب الشهر العقاري - حال شهر التصرفات الخاضعة للضريبة . تحصيل الضريبة وتوريدها لمصلحة الضرائب خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديم طلب الشهر ، ما لم يكن قد تم سداد الضريبة المصلحة الضرائب في تاريخ سابق. (راجع فتوى الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع رقم ۱۹۱۱ بتاريخ ۲۰۲۰/۱۱/۱ - ملف رقم ۸۳۶/۲/۲۷ جلسة ٢٠٢٠/١٠/١٤). ومن حيث إنه يبين مما تقدم ان المشرع بموجب نص المادة (١٢) من القانون ... ومن حيث إنه من المقرر في قضاء محكمة النقض أن الأصل في العقود أن تكون لازمة، بمعنى عدم القراد أحد المتعاقدين بفسح العقد دون رضاء المتعاقد الآخر، إلا أنه ليس إلا أنه ليس ثمة ما يمنع من الاتفاق بينهم بينهما على فسخ العقد. والتقابل منه، وأن تقدير حصول التفاسح بين طرفي العقد مسألة موضوعية يستقل 10 موضوعية يستقل قاضي الموضوع بتقديرها. (راجع حكم محكمة النقص في الطعن رقم ١٢٨٩١ لسنة ٨٩ ق - جلسة (۲۰۲۱/۱/۱۸). ومن حيث إنه من المقرر كذلك في قضاء تلك المحكمة أن النص في المادة (١٦٠) من القانون المدنى على أنه " إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد ..." يدل على أن النسخ يترتب عليه الحلال العقد باتر رحمي منذ نشوئه، ويعتبر كان لم لم يكن يكن، وبعد كل شيء إلى ما ما . كان عليه من قبل بأن تعود تعود العين المبيعة إلى البائع وأن يرد الأخير ما قصه من الثمن. (راجع حكم محكمة النقص في الطعن رقم ١٠٢ لسنة ٧٤ في - جلسة (٢٠٢٣/١/١). ومن حيث إن قضاء المحكمة الإدارية العليا قد انتهى إلى أنه ولئن كان فسخ العقد. العقد ينتج أثاره القانونية بين طرفيه وبالنسبة للغير وفقا لحكم المادة (۱۱۰) من القانون المدني القاضي بأنه إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كنا عليها قبل العقد، فإن الفسح بحسبانه حل حل. لرابطة عقدية بين بین . طرفین او او أكثر هو تصرف لاحق على التصرف الذي رمثل ركن السبب في تحصيل الضريبة التي تم تحصيلها بتوفر موجدها عند التحصيل. (راجع حكم المحكمة الإدارية العليا في الطعن رقم ٥٤٦٣٤ لسنة 11 في.ع - جلسة ٢٠٢٠/١٠/٢٨). ومن حيث أنه من المستقر عليه ، وعلى ما جرى به قضاء المحكمة الإدارية العليا . أن للمحكمة السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة فيها والموازنة بينها والأخذ بما تطمئن إليه منها، ومن بينها تقارير الخبراء، فلها أن تأخذ بما انتهى إليه الخبير في تقريره إذا رأت فيه ما يقنعها ويتفق مع ما ارتأت أنه وجه الحق في الدعوى ما دام قائما على ما له أصل في الأوراق ويودي إلى النتيجة التي انتهى إليها الخبير. (راجع حكم المحكمة الإدارية العليا في الطعن رقم ٨١٨٩٥ لسنة ٦٢ في. ع . جلسة ٢٠٢٢/٣/٢٧). ومن حيث إن الثابت من الأوراق أنه بموجب عقد بيع ابتدائی مؤرخ ۲۰۱۹/۱۰/۱۰ تصرف المدعى بالبيع للشقة رقم ١٢ بالدور السابع علوي بالعقار رقم ٢٦ تنظيم الكائن رام ٣٥ شارع المعسكر الروماني رشدي سيدي جابر الاسكندرية ، إلى ايهاب محمد عبد اللطيف احمد السلاوي، وذلك لقاء ثمن مقداره ( ۷۰۰۰۰۰ جليه ) سبعمائة ألف جنيه ، وأقام المشتري دعوى صحة توقيع قيدت برقم ١٣٤٠ لسنة ۲۰۲۰ - محكمة سيدي جابر الجزئية - إلا انه بتاريخ ٢٠٢٠/٧/٢٦ تم شطب الدعوى ولم تحدد من الشطب حتى تاريخه وذلك بناء على ماتم بين طرفي العقد من فسخ التعاقد سهما والذي حرر على ظهر آخر ورقة من عقد البيع السالف الذكر، حيث أقر المشتري باسترداد كامل الثمن وعدم استلام الوحدة، وقامت مديرية الضرائب وحدة التصرفات العقارية بالاسكندرية رية بفرض بفرض . ضريبة على المدعى عن قيمة ١١ لسنة التصرف بالبيع للوحدة محل الدعوى مقدارها ۱۷۵۰۰ جنيها ، استنادا لنص المادة (٤٢) من القانون رقم ٩١ لسنة ٢٠٠٥ محكم الصادر في الدعوى رقم ١٩٠٥ لسنة ٧٠ قد ومك سنة من قمة - السبع البالغ قمه ( ٢٠٠٠٠٠ حبه ) معلمة الف حبه تم بخضار المدعى بموجب النموذج عقاري عادلك الضريبة مطعن المدعي على تلك المقالة شروع ٢٠٠٢ حيث تمت إحالة الصعر إلى سجدة الصفر المرسى القاهرة وقيد مرقم ١٠٣٨ لسنة ٢٠١٠ و تاريخ ٢ نصرت بحدة الطعر الضريبي قراره في نك الصغر شاب المأمورية في فرص العربية ، لم يرحل السعى هذا القرار، وأقام دعواه الماثلة استهداف الإلعله رنكانا لى مع عند البيع المعروضة عليه الضريبة وزوال الرابطة التعاقدية ولم كان ذلك وكان الثابت من مطالعة تقرير الخبر المت في الدعوى أن الوحدة محل التداعي قد التقت مكينه من المدعى إلى تحليه بموجب همة محرك في ٢٠٠٠/٢٨ وأن المعاينة التي جزاء على الطبيعة سفارت عن أن الشقة موضوع التصرف مع المدمة الضريبية تحت . د وضع به حرف آخر - غير المشتري - وهي / مروة عمر أو العنين، والتي تسلمت الشقة بموجب عقد يدار مؤرخ في / بين محلي المدعى ربيها الاستخدامي لعيادة طبية ، كما أن جميع فوتير المرافق الخاصة بالعين المذكورة ما زالت بعم المدعي، وحيث إنه من المقرر ان المحكمة هي صاحبة الولاية القصر في النزع المعروض عليه، وهي الخبير الأعلى في الدعوى، فيها أن تزن الري الفني للخبير بميزان الحق والعض كما أن لها السلطة التامة في تحصيل وفهم الوقع في الدعوى وتغيير الأسنة المقدمة فيها والموازنة بينها والأخذ بما تضمن إليه منها ومن ثم در المحكمة من حل ما تقدم تحمل إلى صحة وحبة الفق الصح المشار إليه سلفا فاردة المتعاقين قد تقابلت حقيقة على فتح العقد من المحاسبة الضريبة بالترضى وعدة كنا عليه في العقد، ومن ثم تكون الواقعة المنشئة الضريبة التصرفات العقارية وهي واقعة البيع المورج في الحالة التي كنا ٢٠١٩٠٢٥ قد زالت من الوجود وزال معه كل كر ترتب عليها، سيما وأن وقع الحال يشهد على العقد إرادة الحالة المتعاقدين على الفسح وبقي عند شبهة ومضة اتخاذه سبيلا للإفلات من أداء الضريبة، وعليه من مطالبة مصحة الضرائب المدعي بمداد قيمة ضريبة التصرفات العقارية المربوعة على التصرف سالف البيان والذي تم همه اتفاق تكون مخالفة التصحيح حكم القانون الأمر الذي تقضي معه المحكمة بالغاء قرار لجنة الطعن الضريبي المطعون فيه وم يترتب على ذلك من آثار خصها براءة لمة المدعي من قيمة تلك الصربية. وحيث إن من يخسر الدعوى ينزه مصروفاتها عملا بحكم المادة (٢٨٤) من قانون المرافعات المدنية والتجارية. فلهذه الأسباب حكمت المحكمة بقبول الدعوى شكلا وبالغاء القرار المضمون فيه وما يترتب على ذلك من آثار على النحو المبين

تعديل المقال